6381_6595

Thị trường chứng khoán hóa bất động sản đạt đến đỉnh điểm từ năm 2005 đến 2006 khi bất động sản trị giá khoảng 8 nghìn tỷ yên mỗi năm được chứng khoán hóa. Tuy nhiên, thị trường giảm mạnh do cú sốc Lehman năm 2008. Tại một thời điểm, quy mô thị trường bị thu hẹp, giảm xuống dưới 2 nghìn tỷ yên, nhưng kể từ năm 2013, nó đã phục hồi thành một thị trường 4 nghìn tỷ yên. Nhìn keo bong dao các tài sản có được từ kế hoạch, trong số 4,7 nghìn tỷ yên, REIT chiếm hơn 40% tổng số, với các liên doanh bất động sản cụ thể đạt khoảng 0,1 nghìn tỷ yên. Hơn nữa, sự phân hủy của 4,1 nghìn tỷ yên tài sản được chuyển sang REIT là khoảng 0,3 nghìn tỷ yên, khoảng 7,0% tổng số, với một liên doanh dành riêng cho bất động sản khoảng 0,1 nghìn tỷ yên, và ước tính 3,7 nghìn đồng cho các quỹ tư nhân khác.

Hình 1: Xu hướng mua lại và chuyển giao hiệu suất của tài sản theo chứng khoán keo bong da

Nguồn: Bộ đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch, 2018 "Khảo sát về chứng khoán keo bong da bất động sản"

Tăng "Khách sạn và nhà trọ", "Chăm sóc sức khỏe" và "Cơ sở thương mại"

​​Bất động sản có được thông qua chứng khoán hóa đóng góp cho xã hội thông qua nhiều cơ sở, bắt đầu với các tòa nhà văn phòng nơi thu nhập cho thuê có thể được dự kiến ​​sẽ cung cấp lợi nhuận cao. Trong năm 2018, cổ phiếu "văn phòng" là 34,6%, giống như năm trước, nhưng "khách sạn và nhà trọ" đạt mức cao kỷ lục là 14,7%. Chăm sóc sức khỏe cũng nhỏ ở mức 2,7%, nhưng cao nhất từ ​​trước đến nay và các cơ sở thương mại cũng đã phục hồi từ năm ngoái, khi nó ở mức thấp nhất từ ​​trước đến nay. Thế vận hội Tokyo 2020 đã được quyết định keo bong dao tháng 9 năm 2013. Năm sau, thị phần chứng khoán hóa tăng ba lần lên 6,3%. Điều này đã giảm keo bong dao năm 2017, nhưng nó đã hồi phục năm ngoái. Số lượng du khách nước ngoài đến Nhật Bản, được kích hoạt bởi Thế vận hội, đã lan truyền không chỉ đến các khu vực thành thị mà còn đến các thành phố du lịch địa phương, và làn sóng chứng khoán hóa bất động sản được tăng vọt keo bong dao vùng nông thôn.

Hình 2: Xu hướng trong hiệu suất mua lại bất động sản bằng cách sử dụng để chứng khoán keo bong da (tỷ lệ phần trăm tài sản bằng cách sử dụng)

Nguồn: Bộ đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch, 2018 "Khảo sát về chứng khoán keo bong da bất động sản"

Nó bắt mắt rằng "chăm sóc sức khỏe", đã trở nên chậm chạp keo bong da đến bây giờ, đã ghi nhận một điểm 100 tỷ đồng trong tài sản có được lần đầu tiên. Tỷ lệ phần trăm tài sản bằng cách sử dụng đã đạt 2% lần đầu tiên, tăng từ phạm vi 1% trong năm 2014 và 2015.

Người ta nói rằng chứng khoán hóa chăm sóc điều dưỡng và bất động sản liên quan đến y tế có cả hai mặt dài và ngắn. Các cơ sở điều dưỡng và y tế được tài trợ bởi phí chăm sóc y tế và điều dưỡng. Hơn nữa, do bản chất của các cơ sở, nó ít có khả năng bị ảnh hưởng bởi xu hướng kinh tế hoặc thị trường bất động sản và cổ tức ổn định dài hạn có thể được dự kiến. Mặt khác, phí y tế phải chịu rủi ro cải cách hệ thống, chẳng hạn như hệ thống (phí y tế) của chính phủ thường được sửa đổi. Mặc dù doanh thu ổn định, nhưng cũng có những tình huống mà doanh thu dự kiến ​​không được bảo đảm do sửa đổi hệ thống. Do nền tảng này, người ta tin rằng nhiều người đã ngần ngại đầu tư như một mục tiêu đầu tư. Tuy nhiên, các biện pháp để chống lão hóa là "không chờ đợi". Các nhu cầu xã hội ngày càng tăng có lẽ cũng dẫn đến sự gia tăng tài sản có được. Khi việc tham gia keo bong dao ngành kinh doanh chăm sóc điều dưỡng từ các ngành công nghiệp khác nhau, chẳng hạn như các công ty bảo hiểm phi nhân thọ lớn, cũng đang gia tăng, có khả năng chứng khoán hóa liên quan đến chăm sóc sức khỏe sẽ tăng xu hướng ngày càng tăng.

Các cơ sở thương mại đã giảm keo bong dao năm ngoái, nhưng đã cho thấy sự phục hồi nhẹ keo bong dao năm 2018. Tại Nhật Bản, có SCS (trung tâm mua sắm) trên khắp đất nước có người thuê như cửa hàng thuốc và trung tâm cải thiện nhà tại các siêu thị thực phẩm. SC được đặt gần đó, với các khu dân cư và được nhắm mục tiêu tại các khu vực kinh doanh nhỏ tương đối nhỏ được gọi là NSC (trung tâm mua sắm khu phố), và phong cách này là phổ biến nhất. Bãi đậu xe được xây dựng xung quanh cơ sở, giúp bạn dễ dàng mua sắm và chi phí xây dựng tương đối rẻ. Trong ngành công nghiệp cửa hàng bách hóa và siêu thị, chiến lược thu hút người thuê lợi nhuận cao và thu nhập phí ngày càng tăng đang trở thành một ngành bất động sản giữ cho người thuê tiền thuê nhà liên tục và đảm bảo lợi nhuận.

Số lượng các mặt hàng có được cao nhất đã được ghi lại

Số lượng các trường hợp có được thông qua REIT (bao gồm REIT tư nhân) và một liên doanh bất động sản cụ thể là 617, vượt qua 583 keo bong dao năm 2016, đánh dấu mức cao nhất từ ​​trước đến nay. Kể từ năm 2013, khi Thế vận hội Tokyo được quyết định, con số này đã ở trong 500 trường hợp, bắt đầu từ 354 trong năm trước và chứng khoán hóa đã trở nên tích cực hơn ở các khu vực đô thị như Osaka, Kanagawa, Chiba và Aichi, chủ yếu ở Tokyo. Tuy nhiên, kể từ năm 2013, trọng lượng của sự tập trung của Tokyo đã giảm dần và chứng khoán hóa, phụ thuộc keo bong dao khu vực Metropolitan, cũng đã thay đổi. Năm 2011, tỷ lệ tài sản được chứng khoán hóa ở Tokyo đạt đỉnh 67%, nhưng đã giảm mạnh xuống 45% trong năm sau. Tình hình đã giảm từ nhu cầu đặc biệt Olympic 2013. Sự tập trung của du khách nước ngoài đến Nhật Bản ở Tokyo đã mờ dần, và điều này có thể đã được đưa ra bởi sự cần thiết của các cơ sở lưu trú tìm kiếm sự phổ biến của các điểm du lịch trong khu vực.

Để đáp ứng với Đạo luật Phát triển IR được ban hành keo bong dao năm 2018, việc thúc đẩy các cơ sở nghỉ dưỡng tích hợp có thể có tác động lớn đến chứng khoán hóa bất động sản trong tương lai, vì tất cả các chính quyền địa phương đang tìm cách tăng doanh thu thuế bằng cách thu hút sòng bạc và hội trường quốc tế là khu vực có chứng khoán bất động sản. Người ta cũng hy vọng rằng số lượng các trường hợp chứng khoán hóa bất động sản sẽ tăng ở thành phố Yokohama, tỉnh Kanagawa, nơi họ đã công bố ứng cử cho công trường xây dựng theo kế hoạch.

Hình 3: Kết quả mua lại theo quận (tỷ lệ phần trăm số lượng mua lại)

Nguồn: Bộ đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch, 2018 "Khảo sát về chứng khoán keo bong da bất động sản"

Hình 3-2: Xu hướng kết quả thu nhận theo tỉnh

Nguồn: Bộ đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch, 2018 "Khảo sát về chứng khoán keo bong da bất động sản"

Chứng khoán keo bong da dựa trên phát triển làm giảm số lượng mua sắm

Chứng khoán hóa dựa trên phát triển, làm tăng các quỹ phát triển bất động sản, đã giảm gần 80% xuống còn 50 trường hợp và 30 tỷ yên, từ 70 trường hợp và 140 tỷ yên trong năm trước. Chứng khoán hóa dựa trên phát triển được dành cho các tòa nhà dự kiến ​​sẽ được xây dựng và được cho là có rủi ro cao. Thay đổi rủi ro tùy thuộc keo bong dao tiến trình hoàn thành tài sản (tòa nhà). Lợi nhuận sẽ cao hơn, nhưng các quỹ bổ sung cũng sẽ được tạo ra, do đó, có thể sẽ mất một thời gian để nó lan truyền trong thế giới chứng khoán hóa.

Hình 4: Xu hướng trong hiệu suất của chứng khoán keo bong da dựa trên phát triển

Nguồn: Bộ đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch, 2018 "Khảo sát về chứng khoán keo bong da bất động sản"