Phương pháp định giá bất động sản sửa đổi bao gồm cả nhà chung cưTrả lời các biện pháp thuế bằng cách sử keo bong da wc căn hộ tháp

Vào ngày 21 tháng 7 năm 2023, Cơ quan Thuế Quốc gia đã công bố một thông báo giải thích dự thảo về luật pháp và quy định, có tựa đề "Đánh giá tài sản dân cư (dự thảo)". Phương pháp đánh giá được sửa chữa cho tài sản dân cư (chung cư) trong đó sự khác biệt giữa số tiền định giá thuế thừa kế và giá thị trường là một vấn đề.

Theo truyền thống, giá trị định giá thuế thừa kế của căn hộ tháp khác nhau đáng kể so với giá thị trường và theo thông tin từ Cơ quan Thuế Quốc gia, năm 2018, có sự khác biệt trung bình giữa giá trị định giá thuế thừa kế và giá thị trường, bao gồm cả chung cư chung. Một căn hộ chung cư với giá thị trường là 100 triệu yên được định giá ở mức trung bình quốc gia khoảng 42,73 triệu yên.

Hình 1: Thực tế về sự khác biệt giữa giá trị thuế thừa kế và giá thị trường

Nguồn: Cơ quan thuế quốc gia "về Hội nghị của các chuyên gia về các thông báo đánh giá tài sản cơ bản cho căn hộ

Trong một số trường hợp, các giao dịch đã được thực hiện để giảm gánh nặng thuế và tránh thuế, tạo ra các vấn đề trong việc đảm bảo doanh thu thuế công bằng.
Thuế thừa kế ban đầu được dự định là "phân phối lại của cải." Đây là một loại thuế để giảm khoảng cách giữa người giàu và người nghèo càng nhiều càng tốt. Phương pháp định giá mới này có thể được cho là một biện pháp để đưa nó đến gần hơn với việc phân bổ lại thích hợp bằng cách sửa chữa khoảng cách giữa số tiền định giá thuế thừa kế và giá thị trường.

Phán quyết của Tòa án tối cao thu hút sự chú ý

Năm 2022, người thừa kế đã nộp thuế thừa kế đối với các đánh giá dựa trên các giá trị tuyến đường hiện tại, v.v., đã mất vụ kiện trong phán quyết của Tòa án Tối cao. Hai tòa nhà chung cư mà người quá cố đã mua với giá khoảng 1,387 tỷ yên trong suốt cuộc đời và được thừa kế, đã được tính toán bằng cách sử keo bong da wc tờ khai thuế thừa kế để tính toán số tiền định giá thuế thừa kế lên khoảng 330 triệu yên bằng phương pháp đánh giá thông thường và bù đắp cho khoản vay. Tuy nhiên, Đảng Thuế quốc gia đã ra tòa để xác định rằng nó nên dựa trên thẩm định bất động sản, và ngay cả Tòa án Tối cao cũng bị vướng vào, dẫn đến chiến thắng của Đảng Thuế quốc gia.
Cuối cùng, khu chung cư đã được đánh giá lại ở khoảng 1,27 tỷ yên và những người thừa kế phải chịu thuế bổ sung khoảng 300 triệu yên. Điều gây sốc khi thuế thừa kế đã trở thành từ 0 yên đến 300 triệu yên, nhưng cũng là một mối quan tâm lớn là một đánh giá đã được áp keo bong da wc dựa trên đánh giá bất động sản thay vì đánh giá giá trị đường bộ truyền thống.

Và vào ngày 6 tháng 10 năm 2023, Cơ quan Thuế Quốc gia đã công bố một thông báo về giải thích pháp lý (áp keo bong da wc cho việc đánh giá tài sản có được bởi thừa kế, Bequest hoặc quà tặng sau ngày 1 tháng 1 năm 2024).
Điều này dự kiến ​​sẽ tăng giá trị định giá thuế thừa kế, đặc biệt là đối với các khu chung cư cao tầng gọi là căn hộ tháp.
Độ lệch trong căn hộ cao hơn 2,34 lần, nhưng trường hợp căn hộ tháp thậm chí còn lớn hơn, và trên thực tế, nếu bạn mua chúng với giá 100 triệu yên, số tiền định giá sẽ khoảng 25 đến 30 triệu yên. Nếu kế thừa, để lại hoặc quà tặng được thực hiện sau ngày 1 tháng 1 năm 2024, giá trị sẽ tăng lên 60%, hoặc khoảng 60 triệu yên (tùy thuộc vào điều kiện). Theo nghĩa đó, hiệu quả của các biện pháp sẽ giảm một nửa. Tuy nhiên, vì nó được giảm một nửa, điều đó không có nghĩa là hiệu ứng bị mất hoàn toàn.

bất động sản mục tiêu

Phương pháp đánh giá mới không chỉ dành cho căn hộ tháp, mà còn đối với tài sản thuộc sở hữu của phân loại (cái gọi là chung cư), có khu vực dân cư độc quyền. Tuy nhiên, các thuộc tính sau được loại trừ:

• Thuộc tính không được bao phủ bởi "Tỷ lệ điều chỉnh quyền sở hữu danh mục"
• ・ Tòa nhà danh mục không được đăng ký trong thời gian thuế
• ・ Người thuê thương mại
• ・ Một căn hộ cho thuê thuộc sở hữu của một tòa nhà duy nhất
• Khu chung cư thấp tầng (không quá 2 tầng trừ tầng hầm)
• Nhà hai gia đình (số lượng phòng trong một khu dân cư ít hơn 3 và tất cả các chủ sở hữu của danh mục hoặc người thân của họ là cư trú)

Nói cách khác, cách chúng tôi đánh giá các thuộc tính cho thuê này để bán, bao gồm các thuộc tính cho thuê, tài sản có lợi nhuận, sẽ vẫn giữ nguyên. Các mục tiêu lần này được giới hạn ở các tài sản đã được đăng ký làm phân loại, vì vậy căn hộ cho thuê và nhà cho thuê để bán cho một tòa nhà không được đăng ký là phân loại, vì vậy chúng không tuân theo phương pháp đánh giá.
Tuy nhiên, trong trường hợp đó, hệ thống các điều khoản chung, trong đó Ủy viên của Cơ quan Thuế Quốc gia cho phép và đánh giá giá trị thị trường được tính toán bằng cách sử keo bong da wc thẩm định, thay vì như một thông báo đánh giá tài sản, sẽ vẫn giữ nguyên, vì vậy tốt nhất là không nên thực hiện các biện pháp thuế cực đoan.

Thay đổi phương pháp đánh giá theo sửa đổi

Người ta nói rằng các căn hộ tháp có giá trị thị trường cao hơn so với các căn hộ cấp thấp hơn, nhưng trong sửa đổi này, để điều chỉnh xu hướng này với giá trị định giá, các chỉ số mới như "tỷ lệ chênh lệch" và "mức định giá" đã được đưa vào công thức tính toán. Công thức tính toán giá trị định giá mới (Mẫu cơ bản) như sau:

Tỷ lệ phân kỳ, như đã đề cập ở trên, thể hiện sự khác biệt giữa giá thị trường và số tiền định giá thuế thừa kế ("Tỷ lệ chênh lệch = Giá thị trường Số tiền định giá thuế thừa kế") được thể hiện cụ thể trong các tài liệu của Cơ quan Thuế quốc gia như sau. (Xem biểu đồ trong Hình 1)

• ・ 2016: 2.30
• ・ 2017: 2.40
• ・ 2.34

Số này có nghĩa là số lượng càng cao, sự khác biệt càng lớn và độ lệch này có xu hướng lớn hơn trong bất động sản có giá trị cao như căn hộ tháp.

Hình ảnh xem xét các phương pháp đánh giá

Theo tài liệu của Cơ quan Thuế Quốc gia, hình ảnh trước và sau khi xem xét phương pháp đánh giá như thể hiện trong hình ảnh sau. Trong trường hợp nhà ở một gia đình, số tiền định giá thuế thừa kế là khoảng 60%giá thị trường, vì vậy đối với các nhà chung cư dưới 60%, số tiền định giá thuế thừa kế có thể được tăng lên cho đến khi giá trị đạt 60%. Điều này đảm bảo rằng việc định giá các ngôi nhà và nhà chung cư tách ra là công bằng.

Hình 2: Hình ảnh xem xét các phương pháp đánh giá

Nguồn: Cơ quan thuế quốc gia "về hội nghị của các chuyên gia về các thông báo đánh giá tài sản cơ bản cho căn hộ

Các biện pháp trong tương lai để chống lại sự kế thừa của ô tô tốc độ cao phải đáp ứng các tiêu chuẩn mới

Đánh giá mới này không chỉ áp keo bong da wc cho các chung cư mới được mua, mà còn cho các nhà chung cư hiện đang được sở hữu, nếu có được thông qua kế thừa sau ngày 1 tháng 1 năm 2024.
Ngoài ra, những người đang xem xét việc mua một căn hộ như một biện pháp thừa kế trong tương lai có thể cần phải xem xét kế hoạch của họ.
Đây có thể là một phản hồi chưa từng có, vì vậy chúng tôi khuyên bạn nên tham khảo ý kiến ​​của một chuyên gia và xem xét các biện pháp.