Bạn nên chú ý đến khi quản lý nhà ở keo bong da euro hom nay thuê

Để quản lý nhà ở keo bong da euro hom nay thuê của bạn trong một thời gian dài và lợi nhuận an toàn, giống như với các doanh nghiệp khác, bạn cần có một số "chỉ số quản lý" và luôn kiểm tra chúng.

Cơ bản là "noi (thu nhập hoạt động ròng)"

Khi quản lý nhà ở keo bong da euro hom nay thuê, điều quan trọng là phải hiểu mức độ lợi nhuận của nhà ở keo bong da euro hom nay thuê của bạn sẽ tạo ra. Chỉ số lợi nhuận này là "NOI (thu nhập hoạt động ròng)", là một trong những chỉ số cơ bản.
Tính từ tiền thuê nhà nếu phòng được đặt đầy đủ, mất các phòng trống và chi phí hoạt động để thuê nhà ở, chẳng hạn như phí quản lý, thuế công cộng và các khoản nợ công cộng (thuế có thể được sử dụng làm chi phí.

Và sau đó, nếu bạn trừ việc trả nợ từ lợi nhuận ròng hoạt động này, "dòng tiền trước thuế (BTCF)" được tính toán. Quá trình nộp thuế và tính toán dòng tiền trước thuế từ thu nhập keo bong da euro hom nay thuê khi dòng tiền sau thuế được đặt đầy đủ được gọi là cây dòng tiền.

Hình: Cây dòng tiền

Giải thích các thuật ngữ trong bảng này.

Tổng thu nhập tiềm năng: GPI (Tổng thu nhập tiềm năng)

Tổng thu nhập tiềm năng là tổng thu nhập tiền thuê hàng năm kiếm được nếu tài sản hoạt động đầy đủ. Tuy nhiên, đây chỉ là tổng số tiền thuê được trả bởi người thuê (không bao gồm phí quản lý, v.v.).

Mất chỗ trống

Mất khả dụng là một tổn thất không thể chuyển đổi thành thu nhập do chỗ trống. Con số keo bong da euro hom nay biết mức độ mà các phòng trống bị bỏ trống được gọi là "tỷ lệ chỗ trống", nhưng tác động của chỗ trống đối với thu nhập và chi tiêu là rất quan trọng, và điều rất quan trọng là phải hiểu tỷ lệ trống đối với nhà keo bong da euro hom nay thuê bạn chạy.
Có một số điều cần lưu ý khi tính toán tỷ lệ trống. Tỷ lệ trống không được tính là "4 trên 10 đơn vị nhà ở keo bong da euro hom nay thuê hiện đang mở, do đó, tỷ lệ trống là 40%", nhưng thay vào đó xem xét nó trong một thời gian dài (mỗi năm). Tỷ lệ trống tại thời điểm đó được gọi là tỷ lệ trống thời gian. Quản lý nhà ở keo bong da euro hom nay thuê là một kế hoạch dài hạn và nếu bạn có thể tính toán tỷ lệ trống trên cơ sở hàng năm và kiểm tra các thay đổi về tỷ lệ trống mỗi năm, bạn sẽ có thể thực hiện các biện pháp chính xác hơn để ngăn chặn chỗ trống. Công thức tính toán tỷ lệ trống trên cơ sở hàng năm như sau:

Khi giả sử mất chỗ trống trước, hãy chắc chắn keo bong da euro hom nay rằng khoảng thời gian keo bong da euro hom nay đến khi chuyển tiếp tiếp theo được quyết định sẽ thay đổi tùy theo kế hoạch sàn, tiền thuê và khu vực. Nó cũng phụ thuộc vào sự hỗ trợ của công ty quản lý.

Chi phí hoạt động

Quản lý nhà ở keo bong da euro hom nay thuê trong chi phí dài hạn khác nhau. Nó thay đổi rất nhiều tùy thuộc vào quy mô của cơ sở, phương pháp xây dựng và tuổi, vì vậy hãy chắc chắn biết chi phí sẽ là gì. Ngoài ra, giá khác nhau tùy thuộc vào khu vực, vì vậy bạn sẽ cần phải kiểm tra trước. Dưới đây là chi phí hoạt động chính:

• [chi phí hoạt động chính]
• Phí quản lý keo bong da euro hom nay thuê (nếu quản lý được thuê ngoài)
• ・ Tiện ích keo bong da euro hom nay các khu vực được chia sẻ (nước, điện, v.v.)
• ・ Phí thu thập rác và dọn rác thường xuyên
• ・ Bảo hiểm hỏa hoạn Premium
• ・ Chi phí quảng cáo
• ・ Phí khách hàng
• Phí bảo trì và kiểm tra keo bong da euro hom nay thiết bị, v.v.
• Chi phí phục hồi ・ Chi phí cải tạo
• ・ Chi phí dòng Internet
• 9001_9038

Chi phí cải tạo khác nhau tùy thuộc vào quy mô, tùy thuộc vào số lượng sản phẩm và công việc cải tạo liên quan đến công việc cải tạo chi phí cao (công việc liên quan đến sửa chữa quy mô lớn hoặc thay đổi kế hoạch sàn). Chủ yếu, chi phí sửa chữa sẽ được ghi nhận là chi phí hoạt động.
Trong mọi trường hợp, việc bảo trì và sửa chữa thường xuyên là cần thiết để duy trì chất lượng nhà keo bong da euro hom nay thuê của bạn, vì vậy hãy đảm bảo tạo kế hoạch sửa chữa dài hạn và thực hiện nó.

Trả nợ: Quảng cáo (Dịch vụ phòng hàng năm)

Đây là chi phí trả nợ gốc và lãi keo bong da euro hom nay khoản vay hàng năm. Nhiều nhà quản lý nhà ở keo bong da euro hom nay thuê nhận các khoản vay để mua và xây dựng nhà keo bong da euro hom nay thuê, vì vậy dòng tiền trước thuế cuối cùng là trừ đi số tiền trả tiền gốc và lãi keo bong da euro hom nay tổ chức tài chính.
Trả nợ được xác định bởi số tiền vay, lãi suất và thời gian trả nợ. Đương nhiên, số tiền vay và lãi càng cao, số tiền trả nợ càng cao và thời gian trả nợ càng dài, số tiền trả nợ hàng năm càng thấp.

Trước dòng tiền thuế (BTCF); Dòng tiền thuế sau: ATCF)

khấu trừ việc trả nợ từ NOI sẽ dẫn đến dòng tiền trước thuế (BTCF), nhưng để tính toán doanh thu vẫn còn trong tay, bạn sẽ cần khấu trừ thuế thu nhập và các loại thuế khác từ dòng tiền trước thuế. Các con số đi ra là dòng tiền sau thuế và số tiền thực sự còn lại bằng tiền mặt cuối cùng được tính toán. Nếu dòng tiền sau thuế của bạn là tiêu cực, thường có vấn đề ở đâu đó, vì vậy bạn sẽ cần xem xét từng con số và tham khảo ý kiến ​​của một chuyên gia và đưa ra một số biện pháp đối phó.

Tại sao "Năng suất bề mặt" không đủ

Trong thị trường đầu tư bất động sản, bao gồm quản lý nhà ở keo bong da euro hom nay thuê, một thuật ngữ chúng ta thường nghe là "năng suất bề mặt". Trong quảng cáo keo bong da euro hom nay các tài sản đầu tư, chúng ta thường thấy các biểu thức như "năng suất bề mặt ○%" và nếu năng suất bề mặt cao, có khả năng chúng ta sẽ đánh giá rằng lợi nhuận của chúng ta cũng cao.
Tuy nhiên, con số này, năng suất bề mặt, chỉ đơn giản là con số thu được bằng cách chia tiền thuê nhà đầy đủ hàng năm dự kiến ​​keo bong da euro hom nay số tiền keo bong da euro hom nay thuê nhà ở, do đó không thể nói là thể hiện tình hình thực tế của quản lý nhà ở keo bong da euro hom nay thuê.

Khi thể hiện sản lượng trong các khoản đầu tư bất động sản ở Nhật Bản, thông thường keo bong da euro hom nay trường hợp sản lượng bề mặt này được hiển thị. Tuy nhiên, thực tế là có thể duy trì công suất tối đa trong suốt cả năm trong thời gian giữ và thời gian trống xảy ra. Hơn nữa, khi quản lý nhà ở keo bong da euro hom nay thuê, như đã đề cập ở trên, có nhiều chi phí hoạt động khác nhau phát sinh ngoài chi phí của cơ sở. Do đó, không thực tế khi mong đợi sản lượng bề mặt từ quản lý nhà ở keo bong da euro hom nay thuê thực tế.
Nếu bạn chỉ nhìn vào năng suất bề mặt và keo bong da euro hom nay rằng lợi tức đầu tư của bạn có thể phục hồi, có thể có những trường hợp kết quả hoàn toàn khác với dự đoán, vì vậy hãy cẩn thận.
Quản lý tài sản thiết kế và keo bong da euro hom nay thuê rất rủi ro, không giống như tiền gửi thời gian. Nó phụ thuộc vào khu vực, vị trí và điều kiện, và không có hai mục bất động sản giống nhau. Trên thực tế, có một vài trường hợp các cơ sở keo bong da euro hom nay thuê mà họ sở hữu luôn có thể hoạt động với một phòng gần đầy đủ.
Và một lần nữa, quản lý bất động sản keo bong da euro hom nay thuê cũng phải chịu nhiều chi phí hoạt động. Cần phải hiểu chỉ số có tính đến quản lý thực tế.
Xác định lợi nhuận của cơ sở sở hữu "NOI" được tính toán trong "Thuê đầy đủ - Khoản lỗ trống - Chi phí hoạt động", trừ đi trả nợ từ đó và tính toán "dòng tiền trước thuế". Từ đó bạn sẽ phải trả thuế như thuế thu nhập.

Tổng lợi nhuận: FCR (trả lại miễn phí và rõ ràng)

Nếu bạn có thể tính toán doanh thu, bao gồm tất cả các chi phí chi keo bong da euro hom nay khoản đầu tư của mình, bạn có thể nắm bắt các số liệu kinh doanh tổng thể. Để làm điều này, hãy tính toán "Tổng lợi nhuận (FCR)" được tính bằng cách chia tổng số tiền đầu tư của số tiền mua của cơ sở cộng với chi phí mua hàng keo bong da euro hom nay NOI.

Đây là "tổng số tiền đầu tư", do đó, nó không chỉ đề cập đến số tiền mua của cơ sở, mà còn "tất cả số tiền đầu tư tại thời điểm mua." Điều này bao gồm phí môi giới, phí keo bong da euro hom nay những người làm việc tư pháp để yêu cầu các thủ tục đăng ký, phí hành chính và phí bảo lãnh keo bong da euro hom nay các khoản vay, v.v.
Hiểu không chỉ năng suất bề mặt, mà còn là chỉ số đại diện keo bong da euro hom nay tình huống quản lý thực tế, bạn sẽ có thể chạy quản lý dài hạn.

Khoảng cách năng suất

Một thuật ngữ keo bong da euro hom nay Chỉ số đầu tư bất động sản là thuật ngữ "Khoảng cách năng suất". Gap Gap đề cập đến sự khác biệt giữa "lợi suất đầu tư" và "lãi suất keo bong da euro hom nay vay" từ một tổ chức tài chính.
Ví dụ, nếu bạn mua một tài sản có lợi nhuận với giá 100 triệu yên và thu nhập keo bong da euro hom nay thuê hàng năm của bạn là 8 triệu yên, thì lợi suất đầu tư sẽ là "8 triệu yên 100 triệu yên x 100 = 8,0%." Nếu bạn vay từ một tổ chức tài chính với lãi suất 3%, khoảng cách lợi suất sẽ được tính là "8%-3%= 5%."

Số lượng thu được bằng cách chia "lợi nhuận ròng hoạt động (NOI)" trong một năm keo bong da euro hom nay giá mua của cơ sở còn được gọi là "lợi suất thực", nhưng khi thực sự tính toán khoảng cách keo bong da euro hom nay khoản vay " Năng suất ", keo bong da euro hom nay thấy thu nhập thực tế từ tổng số tiền đầu tư. Công thức như sau:

Nếu bạn chỉ cần trừ lãi suất keo bong da euro hom nay vay từ năng suất bề mặt, sẽ có một sự khác biệt về dòng tiền vì không có yếu tố "thời gian trả nợ". Do đó, để có được khoảng cách năng suất chính xác, bạn cần xem xét "thời gian trả nợ". Với công thức này, hằng số keo bong da euro hom nay vay được sử dụng để sử dụng số tiền trả nợ trong suốt quá trình vay, do đó, nó sẽ thay đổi tùy thuộc vào thời gian trả nợ. Khi các khoản hoàn trả keo bong da euro hom nay vay tiến triển, số dư keo bong da euro hom nay vay, là mẫu số của công thức tính toán, giảm, do đó, keo bong da euro hom nay vay không đổi tăng.
Để cải thiện dòng tiền, nắp sản lượng phải lớn hơn. Để làm điều này, giảm số khoản vay của bạn: Tăng tiền của riêng bạn, vay với lãi suất thấp hơn, làm keo bong da euro hom nay khoản vay lâu hơn và tăng năng suất thực (để điều hành một doanh nghiệp keo bong da euro hom nay thuê nhà ở hiệu quả).
Theo cách này, khoảng cách sản lượng có thể được keo bong da euro hom nay là một chỉ số hiệu quả để xem xét số dư tổng thể của quản lý nhà ở keo bong da euro hom nay thuê, vì nó keo bong da euro hom nay phép bạn hiểu được lợi nhuận và dòng tiền của các khoản đầu tư bất động sản có tính đến các khoản hoàn trả keo bong da euro hom nay vay.
Tuy nhiên, nó cũng liên quan đến rủi ro trong việc xác định chỉ dựa trên khoảng cách năng suất trong các số. Điều quan trọng nhất là đó là một cơ sở keo bong da euro hom nay thuê nhà ở với giá trị tài sản tiếp tục được người thuê lựa chọn.