keo bong da wcQuản lý nhà ở cho thuê thông qua trao đổi bất động sản tương đương

Nếu bạn sở hữu đất đai, thông thường là xây dựng nhà cho thuê trên đất và quản lý nhà ở cho thuê của riêng bạn, nhưng cũng có thể quản lý nhà ở cho thuê của bạn bằng cách sử dụng "phương thức trao đổi tương đương" trong đó chủ sở hữu đất cung cấp đất và nhà phát triển và những người khác phải trả chi phí xây dựng.
Trao đổi bất động sản tương đương có nghĩa là chủ sở hữu đất cung cấp đất và nhà phát triển chịu trách nhiệm về chi phí xây dựng. Khi tòa nhà hoàn tất, bạn có thể sở hữu một phần của tòa nhà, chỉ đầu tư đất đai. Trong trường hợp này, đất và tòa nhà được trao đổi với cùng một giá trị, được gọi là một trao đổi tương đương. Trong trao đổi tương đương, không chỉ các chủ sở hữu đất cung cấp đất đai và nhà phát triển xây dựng căn hộ, mà còn có những trường hợp đất được trao đổi đất đai, và không chỉ là nhà chung cư, mà cả vùng đất cũng được trao đổi với các tòa nhà và người thuê nhà. Đương nhiên, khi giá trị khác nhau, chúng ta có thể chịu chi phí để điều chỉnh cho sự khác biệt và đôi khi chúng ta có thể đóng sự khác biệt về giá trị.

Hình ảnh như sau, nhưng có thể cung cấp tất cả đất đai và một trao đổi tương đương được giới hạn trong một phần của đất, được gọi là phương thức chuyển một phần. Nói chung, có vẻ như sự trao đổi tương đương thường được áp dụng bằng một phương thức chuyển nhượng một phần trong đó đất được mua lại và thuế mua lại bất động sản không được đánh thuế.

Hình

Về cơ bản, đó là một vị trí thuận tiện thú vị cho các nhà phát triển và đòi hỏi một lượng không gian nhất định, nhưng trong trường hợp mặc dù họ sở hữu vùng đất đó, nhưng nó vẫn chưa được sử dụng, nó có thể được cho là một phương pháp đáng để xem xét.

Ưu điểm của trao đổi tương đương

Không có gánh nặng chi phí (thấp)

Ưu điểm lớn nhất của trao đổi tương đương là bạn sở hữu một ngôi nhà cho thuê chỉ vì giá trị của vùng đất bạn sở hữu, do đó không có gánh nặng chi phí (thấp) khi quản lý nhà cho thuê và không có rủi ro về gánh nặng chi phí (thấp). Nói chung, bằng cách thực hiện một cuộc trao đổi bất động sản tương đương, chủ sở hữu đất có thể keo bong da wc mà không phải trả chi phí xây dựng.

trường hợp đặc biệt của thay thế 3D

Trao đổi tương đương cung cấp một ưu đãi thuế chuyển nhượng gọi là "miễn trừ thay thế 3D đặc biệt". Trong một trao đổi tương đương, đất được bán và tòa nhà được mua bằng cách sử dụng số tiền thu được từ việc bán, do đó theo luật thuế, nó cấu thành việc thay thế bất động sản. Theo nguyên tắc chung, thuế thu nhập và thuế cư trú sẽ được tính là thu nhập vốn cho lợi nhuận khi bán đất, nhưng nếu một số yêu cầu nhất định được đáp ứng, thuế thu nhập vốn có thể được hoãn lại bằng cách sử dụng "miễn trừ thay thế 3D đặc biệt".
Thuế được hoãn lại thay vì được miễn nó, vì vậy cuối cùng bạn sẽ phải trả, nhưng thuế sẽ không bị tính khi sử dụng một trao đổi tương đương. Tuy nhiên, nếu bạn nhận được tiền mặt trong quá trình trao đổi tương đương, bạn sẽ phải chịu thuế lãi vốn với số tiền đó.

Nhược điểm của trao đổi tương đương

Điều kiện vị trí nghiêm ngặt

Từ quan điểm của nhà phát triển, họ đang tìm kiếm một vùng đất rộng lớn và thuận tiện, vì vậy chỉ có một số ít chủ sở hữu đất có vùng đất nhàn rỗi tương ứng. Hầu hết thời gian, trọng tâm chính là liệu đất có phù hợp cho một trao đổi tương đương (xứng đáng để phát triển).

Đàm phán đòi hỏi kiến ​​thức và nỗ lực

Khu vực sàn mà chủ sở hữu đất cuối cùng sở hữu được gọi là giường giảm (có nghĩa là giường giảm), nhưng để cải thiện doanh thu thông qua các trao đổi tương đương, chìa khóa là giường giảm nhiều hơn. Cả chủ sở hữu đất đai và nhà phát triển sẽ được hưởng lợi từ việc có càng nhiều sàn càng tốt, vì vậy các cuộc đàm phán có thể không được hoàn thành ngay lập tức.
Có hai phương pháp tính toán được sử dụng để quyết định trên giường giảm này: Sử dụng tỷ lệ đầu tư và sử dụng giảm giá bán.
Phương pháp sử dụng tỷ lệ đầu tư theo nghĩa đen là một phương pháp đưa ra tỷ lệ của số lượng đầu tư của chủ đất và nhà phát triển. Giá đất và giá xây dựng hoàn thành sẽ được so sánh, và số tiền đầu tư sẽ chỉ được tổ chức.
Phương pháp giảm giá bán là một phương pháp trong đó nhà phát triển tính diện tích sàn dựa trên doanh thu cần thiết và quyết định trên sàn giảm. Doanh số được tính toán dựa trên tổng số chi phí xây dựng và lợi nhuận phù hợp được đầu tư bởi nhà phát triển và nhà phát triển có được khu vực độc quyền sẽ là doanh số. Chủ đất sẽ có được diện tích sàn còn lại.

Bạn sẽ phải buông đất

Có thể nói rằng gần như không thể mua lại đất được bán bởi một trao đổi tương đương, và cuối cùng bạn sẽ mất một số (hoặc tất cả) đất. Ngay cả khi một người thân phản đối vùng đất từng là thế hệ tổ tiên, sẽ rất khó để tự do keo bong da wc trong tương lai, tùy thuộc vào nội dung của hợp đồng. Điều quan trọng nhất là giao tiếp với những người liên quan trước khi thực hiện một cuộc trao đổi tương đương.

về cơ bản là năng suất thấp hơn

Một tòa nhà được trao đổi đất đai thông qua trao đổi tương đương thường là một "tòa nhà như một sản phẩm hoàn chỉnh". Khi tự mình xây dựng một nhà ở cho thuê, thu nhập và chi tiêu được tính toán dựa trên chi phí xây dựng, nhưng trong trường hợp trao đổi tương đương, tòa nhà được hoàn thành, do đó, lợi nhuận như năng suất là kém hơn. Mặt khác, nếu bạn áp dụng miễn trừ mua lại 3D đặc biệt cho các biện pháp thuế, bạn có thể không vay, khấu hao có thể giảm và bạn cũng nên lưu ý rằng thu nhập bất động sản có thể cao hơn trong trường hợp tự xây dựng.

Chọn đối tác là quan trọng

Đây là một phương pháp đáng để xem xét cho những người nghĩ: "Tôi có đất nhưng không muốn lấy tiền của mình", "Tôi muốn để lại đất cho một công ty chuyên ngành", hoặc "Tôi không có ý định điều hành bất động sản trên chính mình, nhưng tôi muốn thực hiện các biện pháp để thừa kế."
Tuy nhiên, khi đàm phán với các nhà phát triển, cũng cần phải nhận thức được chủ sở hữu đất đai là một bên, và có sự hiểu biết thấu đáo về trao đổi tương đương và những ưu điểm và bất lợi. Và vì chúng ta sẽ là một mối quan hệ lâu dài cho tương lai và chúng ta sẽ giao phó đất quý của chúng ta, điều quan trọng là phải chọn một nhà phát triển đáng tin cậy hơn bất cứ điều gì khác.