keo bong da ngay maiXu hướng tỷ lệ giới hạn và khoảng cách mang lại giữa lãi suất trái phiếu chính phủ dài hạn

Khi đầu tư vào bất kỳ bất động sản nào, chẳng hạn như xây dựng nhà cho thuê thông qua keo bong da ngay mai, xây dựng các cơ sở thương mại hoặc mua nhà cho thuê dựa trên nhà chung cư, điều quan trọng là "bạn nên hướng tới bao nhiêu." Tuy nhiên, rất khó để hiểu mức độ năng suất hiện tại là tiêu chuẩn.
Vì vậy, một hướng dẫn cho nhiều nhà đầu tư là tỷ lệ giới hạn. Tỷ lệ giới hạn được tính bằng NOI (Thu nhập hoạt động ròng) Số tiền đầu tư. Mặc dù đó là tính toán tương tự như năng suất lợi nhuận, tỷ lệ giới hạn chủ yếu được tính bằng các cuộc khảo sát của các nhà đầu tư về số tiền họ mong đợi hoặc họ muốn bao nhiêu, vì vậy nó có thể nói là thước đo "quan điểm của các nhà đầu tư hiện tại về sản lượng".
Tuy nhiên, bất động sản là một khoản đầu tư có tính duy nhất mạnh mẽ, do đó, các con số không áp dụng. Do đó, tôi nghĩ rằng đó là một ý tưởng tốt để xem nó như một "xu hướng".
Lần này chúng tôi sẽ giải thích các xu hướng mới nhất về giá giới hạn cho nhà ở cho thuê.

xu hướng tỷ lệ cap

Ý tưởng về tỷ lệ giới hạn bắt đầu được giới thiệu đến Nhật Bản ngay trước năm 2000, và nó đã lan rộng cho ngành công nghiệp sau giai đoạn bong bóng mini (2007-2009), và nó lan truyền cho các nhà đầu tư từ năm 2013.
Vậy, tình huống hiện tại với tỷ lệ giới hạn là gì? Ở đây, chúng ta hãy xem các xu hướng bằng cách lấy giá giới hạn trong nhà ở cho thuê làm ví dụ.

Hình 1: Xu hướng về năng suất dự kiến ​​(tỷ lệ giới hạn) cho nhà ở cho thuê

Được tạo từ "Khảo sát nhà đầu tư bất động sản" của Viện nghiên cứu bất động sản Nhật Bản "

Hình 1 cho thấy xu hướng tỷ lệ giới hạn đối với nhà ở cho thuê (gia đình một phòng) ở các thành phố lớn trên cả nước trong 20 năm kể từ năm 2004. Và các khu vực khác đã giảm kể từ năm 2013, khi việc nới lỏng tiền tệ tiến triển, và tất cả các khu vực đã ở mức thấp nhất kể từ khi cuộc khảo sát này bắt đầu (1999).
Như đã đề cập ở đầu, tỷ lệ giới hạn đề cập đến lợi suất dự kiến ​​của các nhà đầu tư. Nếu giá thuê vẫn không thay đổi, thì tỷ lệ giới hạn giảm có nghĩa là tăng giá. Điều này có nghĩa là giá của một khoản đầu tư vào một nhà ở cho thuê ở mức cao nhất. Điều này cho thấy các nhà đầu tư có một mong muốn cực kỳ cao để đầu tư vào bất động sản.
Ngoài ra, nhiều khu vực vẫn không thay đổi trong năm qua, nhưng tỷ lệ vốn hóa vẫn không thay đổi mặc dù tiền thuê tăng, điều đó có nghĩa là giá nhà cho thuê khi đầu tư đang tăng.

Tỷ lệ giới hạn và tỷ lệ không rủi ro, khoảng cách năng suất

Hình 2 cho thấy sự thay đổi về tỷ lệ giới hạn của nhà ở (căn hộ một phòng) ở khu vực Tokyo Jonan kể từ năm 2006 (= đường màu xanh) và sự thay đổi về lợi suất của trái phiếu chính phủ 10 năm (= dòng màu cam) và sự khác biệt của chúng (= đường chấm chấm). Xu hướng này tương tự ở mọi khu vực, vì vậy chúng tôi sẽ thảo luận về Tokyo (khu vực Jonan).

Hình 2: So sánh tỷ lệ giới hạn cho nhà ở cho thuê (Tokyo (Jonan) 1R) và trái phiếu chính phủ 10 năm

Được biên soạn bởi Bộ Tài chính, Viện nghiên cứu bất động sản Nhật Bản, Nhật Bản, Quỹ hợp nhất tổng hợp

Nếu chúng ta phá vỡ tỷ lệ giới hạn theo lý thuyết, nó sẽ trở thành "tỷ lệ giới hạn = tỷ lệ không rủi ro (ở đây, trái phiếu chính phủ 10 năm) + rủi ro vị trí cao cấp + rủi ro đầu tư bất động sản." Trong biểu đồ này, vì nó nằm ở cùng một vị trí (= Tokyo Jonan), nếu bạn có sự khác biệt giữa tỷ lệ giới hạn và lợi suất của trái phiếu chính phủ 10 năm, bạn có thể thấy sự thay đổi "mức độ rủi ro đối với đầu tư bất động sản" mà các nhà đầu tư nghĩ là.
Nhìn vào đường chấm chấm trên biểu đồ, tỷ lệ giới hạn đã giảm hoặc phẳng ngay cả sau năm 2022, khi lãi suất trái phiếu của chính phủ tăng lên, vì vậy chúng ta có thể thấy rằng ngày càng có nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng rủi ro đối với các khoản đầu tư bất động sản đang giảm trong những ngày này.

xu hướng tốc độ cap

Nếu chúng ta đưa cùng một quan điểm vào đầu tư bất động sản như một sản phẩm tài chính, thì lợi suất cần thiết cho đầu tư bất động sản là lợi suất = tỷ lệ không rủi ro * (đầu tư bất động sản về cơ bản là một khoản đầu tư dài hạn, do đó, lãi suất dài hạn [10 năm] trái phiếu chính phủ thường được áp dụng), và có thể nói với rủi ro đầu tư bất động sản.

*Bằng cách trả lại từ các sản phẩm tài chính có rủi ro tối thiểu và gần với rủi ro không có rủi ro

Tuy nhiên, vào tháng 3 năm 2025, nó đã vượt quá 1,5%và đã tăng khoảng 0,5%. Giá thuê cũng đang tăng, vì vậy tôi không nghĩ rằng sự gia tăng lãi suất trái phiếu chính phủ dài hạn này sẽ tiếp tục dẫn đến tăng tỷ lệ giới hạn, nhưng có thể nói rằng có một khả năng tăng nhẹ.