Lý do báo trước sự suy giảm tạm thời không giống như cú sốc Lehman

Cú sốc Lehman là một cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu với mặc định về các sản phẩm chứng khoán của tín dụng và các khoản vay có thu nhập thấp, trong khi sốc coronavirus hiện tại đến từ tác động đến nền kinh tế thực sự, đòi hỏi phải kiềm chế hoạt động kinh tế thông qua các biện pháp đối phó với virus. Nếu các khoản vay tài chính thắt chặt trong tương lai, sẽ rất khó để vay các khoản thế chấp mà nhiều người sử dụng để mua nhà, và ngay cả khi tài sản là một tài sản trong thế giới thực, sẽ có khả năng số lượng người mua bất động sản sẽ giảm và giá cả có thể giảm. Tuy nhiên, không có thay đổi trong lập trường cho vay tại thời điểm này, và có vẻ như thay vì thắt chặt các hạn chế tiền tệ, nó sẽ tiếp tục thúc đẩy "nới lỏng tiền tệ hơn nữa". Nếu xu hướng này xảy ra, ngay cả khi có sự sụt giảm tạm thời, có khả năng thị trường bất động sản sẽ trở lại trạng thái ban đầu trong một thời gian.
Trong lĩnh vực nhà ở, cũng không có khả năng mong muốn mua hàng mạnh mẽ trước đây sẽ đột nhiên giảm đáng kể. Có vẻ như nhiều công ty hiện đang không hoạt động, nhưng nếu tình huống giảm dần, họ có thể sẽ có thể nắm bắt được "nhu cầu sưng lên" đã tồn tại trong một thời gian.

Dự báo các điều kiện thị trường trong tương lai dựa trên các phong trào của Jreit

Không giống như thị trường chứng khoán, điều kiện thị trường bất động sản (đặc biệt là các điều kiện thị trường của bất động sản), không có dữ liệu kịp thời và hầu hết dữ liệu sẽ được công bố trong một vài tháng, do đó sẽ mất nhiều thời gian hơn để hiểu tình hình hiện tại. Do đó, tôi sẽ phân tích các chuyển động giá của Jreits.
Được biết rằng có một mức độ liên kết cực kỳ cao giữa các chuyển động giá Jreit và các giao dịch bất động sản, và điều này có thể được nói không chỉ ở Nhật Bản (JREIT), mà còn ở các REIT khác trên thế giới. Tại Nhật Bản, các ví dụ trong quá khứ đã được biết là "tiết lộ giá của bất động sản khoảng một năm sau phong trào Jreit". Dưới đây, chúng ta hãy xem dữ liệu JREIT.

Hình 1: Xu hướng trong Chỉ số REIT của Sàn giao dịch chứng khoán Tokyo (theo ngày)

(Nguồn) Sở giao dịch chứng khoán Tokyo

Hình 1 cho thấy chuyển động của từng chỉ số của JREIT kể từ tháng 1 năm 2020.
Giá Jreit khá cao cho đến cuối tháng 2, nhưng chúng có thể được nhìn thấy đã đột nhiên giảm kể từ giữa tháng ba. Biểu đồ dưới đây cho thấy các xu hướng chỉ mục từ tháng 3 đến tháng 4 khi chỉ số trung bình cho tháng 2 là 100 (màu của biểu đồ cho cả hai Hình 1 và 2 là như nhau).

Hình 1: Xu hướng trong Chỉ số REIT của Sàn giao dịch chứng khoán Tokyo (trung bình cho tháng 2 năm 2020 = 100)

(Nguồn) Sở giao dịch chứng khoán Tokyo

Các chỉ số JREIT đã giảm xuống gần một nửa số chỉ mục vào ngày 19 tháng 3, nhưng chúng đã được phục hồi. Chỉ số cao nhất của chỉ số nhà ở (chỉ số nhà ở cho thuê) đã trở lại nhanh chóng và đã giảm từ đỉnh cao, nhưng đã trở lại một mức độ nhất định và ổn định. REIT nhà ở hiện thấp hơn một chút so với đỉnh của nó, nhưng đây là một điều chỉnh giá và dự kiến ​​sẽ phục hồi từ thời điểm này.
Ngoài ra, Chỉ số REIT của Sở giao dịch chứng khoán Tokyo là giống nhau đối với thương mại và hậu cần (dữ liệu TSE được phát hành), nhưng nhìn vào nó, sự suy giảm của REITs hậu cần là ít có khả năng giảm bởi tài sản (văn phòng, nhà ở, bán lẻ, khách sạn, hậu cần) và sự phục hồi cũng nhanh nhất. Điều này có thể chỉ là tự nhiên khi xem xét tình hình hiện tại của việc mở rộng mức tiêu thụ ở nhà, cũng như triển vọng mở rộng thương mại điện tử trong tương lai. Daiwa House Industry cũng đang xây dựng nhiều kho hậu cần là một phần của việc keo bong da wc của chủ sở hữu, nhưng dường như nó đang hoạt động tốt ở mọi nơi.

Tiếp theo, liên quan đến các điều kiện thị trường của giá thuê nhà ở, lý thuyết chung là không có khả năng giá sẽ xấu đi trước, nhưng có khả năng việc phục hồi sẽ nhanh. Cụ thể, có khả năng loại một phòng hoặc loại gia đình tiêu chuẩn sẽ có rất ít tác động. Các tài sản của các kích thước này không có tác động tương tự ngay cả sau cú sốc Lehman. Nếu có một tác động nhỏ, tôi nghĩ rằng nó sẽ được giới hạn trong các tài sản cho thuê có giá trị cao như tài sản cho thuê ở tầng trên của các căn hộ tháp.

Từ đó, khi chúng tôi dự đoán các điều kiện thị trường bất động sản trong tương lai, chúng tôi hy vọng rằng, mặc dù sự suy giảm tạm thời, thị trường sẽ sớm trở lại điều kiện thị trường ban đầu, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở.