Tôi hiểu rồi! Kiến thức cơ bản về du doan keo bong da
không. 5 [du doan keo bong da theo quan điểm của điều kiện đầu tư]
Bạn có thực sự kiếm được lợi nhuận không?

Quyết định liệu nó có hoạt động như một khoản đầu tư hay không

Trong lần đầu tiên [Giới thiệu về du doan keo bong da], chúng tôi đã so sánh việc du doan keo bong da cho đất trị giá 88 triệu yên trong bốn trường hợp: (1) đất thuộc quyền cho thuê (2) bãi đậu xe (3) Cửa hàng tiện lợi (4) Nhà cho thuê và căn hộ cho thuê.
Mỗi người có nhu cầu khác nhau, chẳng hạn như "Tôi muốn vay tiền và tối đa hóa thu nhập ròng của mình", "Tôi không muốn vay tiền vì tôi có thu nhập khá" và "phụ thuộc vào số tiền", nhưng để đưa ra quyết định đó, cần phải có một biện pháp định lượng.

So sánh dòng tiền

Nếu Monosashi là "dòng tiền sẽ có" thì nó sẽ như sau.

1. (1) Nếu cho thuê làm đất theo hợp đồng thuê

   7871_7933
   Nếu phí gia hạn là 5% (dự kiến) của giá đất trống, phí hàng năm là 220.000 yên.
   Tổng thu nhập trung bình là 1,27 triệu yên (106.000 yên/tháng) mỗi năm.

2. (2) Nếu được thuê làm bãi đậu xe

   Số lượng chỗ đậu xe: 24 (giả sử) x 6.000 Yen = 144.000 Yen (phí đỗ xe hàng năm là 1,73 triệu yên). Trong trường hợp đất trống, về nguyên tắc, không thể nhận được số tiền giảm, vì vậy thuế tài sản cố định là 1,05 triệu yên mỗi năm. Dòng tiền hàng năm với tỷ lệ chiếm hữu 100% là 680.000 yên (57.000 yên/tháng)

3. (3) Nếu bạn xây dựng một cửa hàng tiện lợi và thuê nó

   Xây dựng chi phí 40 triệu yên (được cho thuê bởi trụ sở cửa hàng tiện lợi) và tiền thuê hàng năm là 10,8 triệu yên (tùy thuộc vào dự báo doanh số).
   Nếu bạn trừ thuế tài sản cố định là 1,4 triệu yên và thanh toán hợp tác xây dựng là 2 triệu yên, dòng tiền hàng năm là 7,4 triệu yên (617.000 yên/tháng)

4. (4) Khi thuê nhà cho thuê hoặc căn hộ cho thuê

   Nếu chúng ta cho rằng diện tích cho thuê là 240 tsubo và chi phí xây dựng là 192 triệu yên (chi phí xây dựng 800.000 Yen/Tsubo) được hoàn trả hoàn toàn với lãi suất hàng năm là 1%tiền thuê lại. triệu yên → dòng tiền hàng năm là 6,1 triệu yên (508.000 yên/tháng)

Dòng tiền là: Cửa hàng tiện lợi Nhà cho thuê và căn hộ cho thuê Đất dưới cùng Đỗ xe.
Tuy nhiên, các cửa hàng tiện lợi có các hạn chế về vị trí và rủi ro rút tiền. Nếu bạn đang thuê một ngôi nhà hoặc một căn hộ cho thuê, bạn không thể bỏ qua rủi ro trống và chi phí sửa chữa xây dựng.
Phần dưới của đất sẽ làm suy yếu đáng kể tính thanh khoản khi mọi thứ thay đổi và bạn muốn chuyển đổi nó thành tiền mặt.
Hãy giới thiệu một số ý tưởng để giúp bạn hiểu phân tích đầu tư. .

Bạn đầu tư bao nhiêu đầu tư ngay từ đầu

Nếu bạn đang du doan keo bong da bạn đã sở hữu, số tiền đầu tư bao gồm chi phí lát cho bãi đỗ xe và chi phí xây dựng cho nhà ở cho thuê và căn hộ cho thuê, nhưng bạn cũng có thể bán chúng và sử dụng tiền mặt để đầu tư khác. Trong trường hợp đó, bạn trả phí và thuế và tiền mặt còn lại sẽ là cơ sở cho khoản đầu tư của bạn.
Và nếu việc du doan keo bong da có lợi ích thuế như thuế thừa kế, số tiền đó có thể được khấu trừ từ chi phí đầu tư.

Nếu chúng ta tính toán lợi nhuận mà điều này sẽ tạo ra, chúng ta có thể thấy quy mô của khoản đầu tư. Đối với vùng đất trong ví dụ trên, cơ sở đầu tư sẽ là 3,5 triệu yên được bán (khoảng 4% giá bán), 16 triệu yên cho thuế chuyển nhượng (giả sử rằng chi phí mua lại = 5% giá bán, chuyển nhượng dài hạn, không sử dụng nhà) và 68,5 triệu yên cho các khoản vay còn lại.

Lợi nhuận thực sự được tạo ra từ khoản đầu tư đó

Ngay cả khi bạn mong đợi thu nhập cho thuê hàng năm, nếu tình hình hoạt động kém, thu nhập của bạn sẽ giảm và nếu chi phí thuế và bảo trì cố định, thu nhập thực tế của bạn sẽ giảm hơn nữa. Cân nhắc các yếu tố này, bạn cần biết thu nhập ròng (thu nhập ròng = NOI) mà khoản đầu tư tạo ra.

Bạn cũng có thể tìm ra hiệu suất của khoản đầu tư đó từ tổng số tiền đầu tư và thu nhập ròng hoạt động (NOI). Nếu bạn áp dụng công thức "lợi nhuận hoạt động ròng ÷ tổng số tiền đầu tư = Tổng lợi nhuận (FCR)" và không xem xét hiệu quả thuế của thuế thừa kế, thì điều này sẽ được áp dụng.

1. (1) Chất nền: 1,27 triệu yên (NOI) ÷ 68,5 triệu yên = 1,85%
2. (2) bãi đậu xe (tỷ lệ chiếm 100%): 680.000 yên (NOI) ÷ 68,5 triệu yên = 0,99%
3. (3) Cửa hàng tiện lợi: 9,4 triệu yên (68,5 triệu yên + 40 triệu yên) = 8,66%
4. (4) Nhà cho thuê và căn hộ cho thuê: 13,5 triệu yên (68,5 triệu yên + 192 triệu yên) = 5,18%

Tiền bạn kiếm được hiệu quả như thế nào?

Đôi khi chúng tôi cung cấp tất cả các chi phí xây dựng bằng tiền mặt để du doan keo bong da, nhưng chúng tôi thường gây quỹ thông qua việc vay. Trong trường hợp đó, bạn có thể thấy các tính toán sau đây để xem "nền tảng đầu tư bạn sẽ kiếm được bao nhiêu tiền?"

Hãy áp dụng nó cho bốn tùy chọn.

1. (1) Đáy: 1,27 triệu yên (NOI) ÷ 68,5 triệu yên = 1,85%
2. (2) bãi đậu xe (tỷ lệ chiếm 100%): 680.000 yên (NOI) ÷ 68,5 triệu yên = 0,99%
3. (3) Cửa hàng tiện lợi: (9,4 triệu yên - 2 triệu yên) ÷ 68,5 triệu yên = 10,80%
4. (4) Nhà cho thuê và căn hộ cho thuê: (13,5 triệu yên - 7,4 triệu yên) 68,5 triệu yên = 8,90%

Phần trăm hoạt động hòa vốn đang hoạt động?

Mặt khác, cũng có một cách để đo lường sự an toàn của khoản đầu tư. Ví dụ: điểm hòa vốn, chẳng hạn như nếu tất cả các phòng và tất cả các đơn vị đều giảm xuống dưới tỷ lệ phần trăm hoạt động, hoặc nếu người vay tiếp theo không được tìm thấy trong số tháng, có thể được xác định bằng cách tính toán "(chi phí vận hành + trả nợ cho vay) ÷ toàn phòng x 100". Đây cũng là điều sau đây nếu bạn áp dụng cho bốn tùy chọn:

1. (1) Bottom: (350.000 Yen + 0 Yen) 1,4 triệu yên = 25,00%
2. (2) bãi đậu xe: (1,05 triệu yên + 0 yen) 1,73 triệu yên = 60,69%
3. (3) Cửa hàng tiện lợi: (1,4 triệu yên + 2 triệu yên) 10,8 triệu yên = 31,48%
4. (4) Nhà cho thuê và căn hộ cho thuê: (2 triệu yên + 7,4 triệu yên) ÷ 17,28 triệu yên = 54,39%

Ngoài ra còn có một số chỉ số khác đo lường hiệu quả đầu tư và tỷ lệ an toàn.

Quyết định trong toàn bộ đầu tư

Khi du doan keo bong da, mọi người có thể thuộc nhóm thiểu số nghĩ về quản lý dài hạn sau khi bắt đầu sử dụng nó hoặc lối thoát cuối cùng (bán hoặc phá hủy).
du doan keo bong da = nếu bạn đầu tư,

1. 1) Đầu tư vào vốn chủ sở hữu
2. 2) Nhận thu nhập dòng tiền
3. 3) Thanh toán thuế
4. 4) Sửa chữa và thanh toán cho sửa chữa lớn và nhỏ
5. 5) Việc trục xuất, phá hủy hoặc bán, trả lại thuế và cho vay còn lại và nhận tiền mặt

.
Là một nhà đầu tư, nếu bạn không có cùng một khoản thu nhập như vốn ban đầu (EQ) bạn đặt vào, sẽ không có điểm nào để đầu tư, và nếu đó là tiền đang diễn ra trong tương lai xa, thì cần phải tính toán lại một lần. Điều đó xuất hiện trong toàn bộ giai đoạn sẽ được chuyển đổi thành giá trị hiện tại của nó và bằng số tiền đầu tư? "

Những gì bạn thực sự cần ...

Ngoài tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR), còn có nhiều phương pháp để phân tích đầu tư, chẳng hạn như tỷ lệ hoàn vốn nội bộ được sửa đổi (Mirr), cũng phản ánh việc tái đầu tư của dòng tiền xảy ra trong thời gian đầu tư và phương pháp tích lũy vốn, so sánh nhiều khoản đầu tư. Tuy nhiên, những gì thực sự quan trọng là mục tiêu và mục đích của những người du doan keo bong da: những gì họ muốn làm và tại sao. Chúng tôi hy vọng bạn sẽ mở rộng kiến ​​thức của mình, hãy nhớ rằng phân tích đầu tư là một chỉ số cho mục đích này.