Trong "bong da truc tiep keo nha cai", nghĩa là, khi bạn vận hành bất động sản, điều rất quan trọng là phải hiểu các cơ chế thay đổi thị trường bất động sản.

Giá của một bất động sản được xác định bởi mức độ nhu cầu đối với những người muốn mua mặt hàng và mức độ cung cấp cho những người muốn bán thứ trên thị trường, giống như giá hàng hóa hoặc dịch vụ. Tuy nhiên, bất động sản cũng có bản chất của một tài sản. Như được sử dụng trong Quản lý tài sản thuật ngữ, sau khi được xây dựng, bất động sản là bền và tiếp tục tạo doanh thu trong nhiều thập kỷ.
7747_7869

Suy nghĩ về nhà ở chẳng hạn. Nếu bạn coi một ngôi nhà là một tài sản, nếu giá đang tăng, bạn sẽ mua nó với mục đích đạt được lợi nhuận (lợi nhuận từ việc bán từ sự tăng giá của chính tài sản). Điều này có nghĩa là không ai sẽ mua nó khi giá giảm. Nhưng chúng tôi mua ngay cả khi giá đó đang giảm. Thật an toàn khi nói rằng họ mua thời gian để thưởng thức các bữa ăn hàng ngày với gia đình tại ngôi nhà đó, hoặc để tổ chức sinh nhật và kỷ niệm ngày cưới cùng nhau. Nói cách khác, bạn đang mua một dịch vụ hoặc tiện ích. Tương tự, ngay cả khi giá được hạ xuống, tiền thuê có thể được trả bởi những người mua dịch vụ.

Bây giờ, chúng ta hãy giải thích sự năng động của thị trường bất động sản bằng cách sử dụng mô hình bốn phần tử được giới thiệu trong sách giáo khoa kinh tế bất động sản điển hình của mình.

Hình: Mô hình 4-Quadrant

Nguồn: Denise Disasquale, William Wheaton (1996)., Kinh tế đô thị và thị trường bất động sản

Quadrant đầu tiên được gọi là "Thị trường không gian".

Ở đây, giống như với hàng hóa và dịch vụ chung, "tiền thuê" được xác định bằng cung và cầu thay vì "giá cả". Khi giá tăng, nhu cầu giảm và khi giá giảm, nhu cầu giảm, do đó, đường cầu đi xuống bên phải. Mặt khác, đường cung đi lên bên phải, trái với nhu cầu, nhưng bất động sản cần có thời gian để sản xuất nó, vì vậy đến một lúc nào đó, nguồn cung trở nên cứng nhắc. Nói cách khác, nó trở nên thẳng đứng. Điều này có nghĩa là tiền thuê chỉ được xác định bởi mức độ nhu cầu.

Khi "tiền thuê" được xác định trong góc phần tư thứ nhất, hệ thống chuyển sang góc phần tư thứ hai.

Quadrant thứ hai là "thị trường tài sản", trong đó xác định "giá" tài sản ". Giá tài sản cao hơn đối với bất động sản với giá thuê cao hơn, nhưng giá (P) không chỉ đơn giản được xác định theo tỷ lệ với mức thuê (R). Giá tài sản được xác định trong kinh tế theo doanh thu trong tương lai, cụ thể là giá trị hiện tại chiết khấu của tiền thuê nhà. Ý tưởng này không chỉ áp dụng cho bất động sản, mà còn cho tất cả các tài sản như cổ phiếu. Điều này sẽ dẫn đến một ảnh hưởng mạnh mẽ đến tỷ lệ chiết khấu (i) sẽ được hoàn nguyên về giá trị hiện tại. Điều này có nghĩa là ngay cả khi giá thuê vẫn bằng phẳng hoặc giảm, giá có thể tăng. Các chi tiết sẽ được giải thích chi tiết trong loạt bài này.

Khi giá tài sản được xác định trong góc phần tư thứ hai, công ty chuyển sang "Thị trường khởi động xây dựng" trong góc phần tư thứ ba.

Quyết định xây dựng nhà ở cho thuê là giá trị kinh tế cao hơn, càng nhiều người muốn xây dựng nó, nhưng quyết định cuối cùng sẽ được đưa ra dựa trên sự cân bằng của chi phí xây dựng (c). Ngay cả khi bạn phát hiện ra rằng bạn sẽ có thể kiếm được lợi nhuận cao, nếu chi phí xây dựng cao, lợi nhuận còn lại trong tay sẽ được giảm, vì vậy bạn sẽ phải kiềm chế xây dựng. Nói cách khác, chúng tôi tin rằng thị trường khởi động xây dựng được xác định bởi một chức năng của giá tài sản và chi phí xây dựng.

Cuối cùng, góc phần tư thứ tư. Quadrant thứ tư được gọi là "Thị trường điều chỉnh cổ phiếu".

Trong những năm gần đây, vấn đề nhà trống đã được chú ý. Vấn đề nhà trống xảy ra khi cổ phiếu nhà ở vượt quá nhu cầu nhà ở. Khi bất động sản mới được xây dựng tại thị trường bắt đầu xây dựng trong góc phần tư thứ ba, số tiền được xây dựng sẽ dẫn đến sự gia tăng cổ phiếu mới. Tuy nhiên, trong trường hợp tái thiết, nếu một tòa nhà cũ bị phá hủy, cổ phiếu trên thị trường cũng sẽ giảm nếu nó được chuyển đổi sang sử dụng khác. Nói cách khác, số tiền cổ phiếu mới được xác định bởi sự khác biệt giữa số lượng công việc xây dựng đã được bắt đầu trong góc phần tư thứ ba và số tiền đã bị mất.
Người ta tin rằng số tiền cổ phiếu mới do đó được xác định trả lại cho góc phần tư đầu tiên và tiền thuê mới được xác định theo số lượng cổ phiếu và số lượng nhu cầu tiếp theo.

Để suy nghĩ về việc bong da truc tiep keo nha cai, loại "con mắt để phân tích thị trường bất động sản" này là bắt buộc.
Trong góc phần tư đầu tiên được xác định theo cung và cầu, cần phải xác định nhu cầu về bất động sản sẽ được xác định như thế nào và nhu cầu đó sẽ thay đổi như thế nào trong tương lai.
Trong góc phần tư thứ hai, lãi suất cực thấp tiếp tục, nhưng chúng tôi đang tìm cách dự đoán tỷ lệ chiết khấu, liên quan chặt chẽ đến mức lãi suất đó, sẽ được xác định và cách nó sẽ thay đổi trong tương lai.
Trong những năm gần đây, đã có tiếng nói rằng đã có quá nhiều nhà ở cho thuê, và những phát triển quy mô lớn ở trung tâm thành phố sẽ dẫn đến chỗ trống cao trong tương lai. Để xem xét thị trường bắt đầu xây dựng trong góc phần tư thứ ba, cần phải hiểu cấu trúc, chẳng hạn như cách chi phí xây dựng sẽ thay đổi trong tương lai và cơ chế nào được sử dụng để bắt đầu xây dựng. Thị trường điều chỉnh cổ phiếu trong góc phần tư thứ tư đòi hỏi một mắt để hiểu được bản chất của vấn đề nhà trống, như đã đề cập ở trên.

Trong loạt bài này, chúng tôi sẽ tập trung vào thị trường bất động sản dựa trên bốn góc phần tư là "kinh tế bong da truc tiep keo nha cai".