Do việc bổ sung việc nới lỏng tiền tệ của Ngân hàng Nhật Bản, lãi suất tiêu cực đã được áp dụng và tình hình kinh tế toàn cầu là không ổn định, lãi suất dài hạn ở các nước lớn trên thế giới, bao gồm cả Nhật Bản. Vào ngày 10 tháng 6 năm 2016, lợi suất đối với trái phiếu chính phủ 10 năm mới, đây là một chỉ số về lãi suất dài hạn của Nhật Bản, đạt mức thấp kỷ lục trừ 0,155%. Những động thái này cũng sẽ ảnh hưởng đến lãi suất cho vay trong các khoản đầu tư bất động sản, và không có gì cường điệu khi nói rằng đây là một cơ hội để vay và keo bong da. Cũng có thể nói rằng nếu bạn đã vay tiền và đang vận hành bất động sản, bạn có cơ hội để làm điều đó. Do đó, chúng tôi hy vọng rằng những người keo bong da thông qua việc vay sẽ có thể kiểm tra mô phỏng tái cấp vốn để xem việc tái cấp vốn hiệu quả như thế nào. Và nếu bạn nghĩ rằng đây cũng là một cơ hội cho bạn, tại sao không thử tái cấp vốn với việc nới lỏng tiền tệ bổ sung về phía bạn?

[Trường hợp 1] Khi chủ sở hữu của một căn hộ cho thuê có số tiền cho vay ban đầu là 200 triệu yên và lãi suất là 3,0%, tái cấp vốn

Trước tiên hãy kiểm tra trường hợp đầu tiên. Giả sử 10 năm trước, có một chủ sở hữu đã xây dựng một căn hộ cho thuê và điều hành một doanh nghiệp cho thuê với số tiền cho vay là 200 triệu yên và lãi suất 3,0%. Nếu bạn trả nợ trong hơn 30 năm, tổng số tiền trả nợ sẽ là 33.554.904 yên. Tuy nhiên, điều gì sẽ xảy ra nếu có thể tái cấp vốn ở mức khoảng 1,5% do lãi suất thấp gần đây? Nếu không có khoản thanh toán tiền thưởng, nếu bạn tái cấp vốn cho khoản vay trong 10 năm sau khi vay và hoàn trả trong 20 năm (điểm vay vẫn giữ nguyên từ đầu), tổng số tiền trả nợ sẽ là 277.263.418 yên. Điều này sẽ giảm tổng số tiền trả nợ bằng một con số khổng lồ 26.291.486 yên. Trong thực tế, có nhiều chi phí liên quan khi tái cấp vốn, vì vậy bạn cần xem xét mức giảm bao nhiêu bằng cách khấu trừ số tiền đó, nhưng trong trường hợp này, bạn sẽ thấy rằng việc tái cấp vốn là đáng để làm ngay lập tức.

Mô phỏng tái cấp vốn

• *Tổng số tiền trả nợ trong 10 năm ban đầu là 11.184.960 yên, vì vậy nếu bạn kết hợp tổng số tiền trả nợ sau khi tái cấp vốn, tổng số tiền trả nợ sẽ là 277.263.418 yên.
• *Tỷ lệ trả nợ được liệt kê là giá trị cho thu nhập hàng năm là 30 triệu yên.

[Trường hợp 2] Khi chủ sở hữu của một căn hộ cho thuê trong đó số tiền cho vay ban đầu là 400 triệu yên và lãi suất là 2,5%, tái cấp vốn

Ví dụ thứ hai, hãy xem xét một trường hợp chủ sở hữu của một tòa nhà chung cư có số tiền cho vay ban đầu là 400 triệu yên và lãi suất là 2,5% năm năm trước, được tái cấp vốn. Nếu bạn trả nợ trong hơn 25 năm, tổng số tiền trả nợ sẽ là 538.348.000 yên. Tuy nhiên, điều gì sẽ xảy ra nếu lãi suất thấp gần đây có thể được tái cấp vốn ở mức khoảng 1,5%? Nếu không có khoản thanh toán tiền thưởng, nếu bạn tái cấp vốn khoản vay cho năm thứ năm sau khi vay và trả nợ trong 20 năm (điểm vay vẫn giữ nguyên từ đầu), tổng số tiền trả nợ sẽ là 499.858.867 yên. Điều này sẽ giảm tổng số tiền trả nợ bằng một con số khổng lồ 38.489.214 yên (trong thực tế, như trong [Ví dụ 1], nhiều chi phí khác nhau sẽ được tính để tái cấp vốn, vì vậy bạn sẽ cần xem xét giảm bao nhiêu bằng cách khấu trừ số tiền đó). Ngoài ra, số tiền trả nợ hàng tháng sẽ giảm 160.372 yên, điều này cũng sẽ cải thiện dòng tiền. Trong trường hợp này cũng vậy, chúng ta có thể thấy rằng tái cấp vốn là đáng để làm ngay lập tức.

Mô phỏng tái cấp vốn

• *Tổng số tiền trả nợ trong năm năm ban đầu là 17.668.020 yên, vì vậy nếu bạn kết hợp tổng số tiền trả nợ sau khi tái cấp vốn, tổng số tiền trả nợ sẽ là 499.858,67 yên.
• *Tỷ lệ trả nợ được liệt kê là giá trị cho thu nhập hàng năm là 60 triệu yên.

Tái cấp vốn có thể là một lợi ích nếu chênh lệch lãi suất là 0,5-1.0% trở lên

ở trên, mặc dù đơn giản, tôi đã xem xét một mô phỏng tái cấp vốn cho các khoản vay để keo bong da. Nói chung, nếu chênh lệch lãi suất giữa các khoản vay đầu tư bất động sản và các khoản vay khác mà bạn hiện đang hoàn trả là khoảng 0,5-1%, có thể nói rằng mặc dù nó phụ thuộc vào số dư cho vay và thời gian trả nợ còn lại, có khả năng bạn sẽ có thể được hưởng lợi ích của việc tái cấp vốn. Hơn nữa, nếu bạn tái tài trợ sớm, thời gian trả nợ còn lại sẽ dài, vì vậy ngay cả khi chênh lệch lãi suất là khoảng 0,3%, có thể có đủ lợi ích ngay cả khi bạn tính phí và các khoản phí khác.
lãi suất cho vay hiện tại đã giảm xuống mức thấp nhất mọi thời đại và dự kiến ​​sẽ có nhiều trường hợp tái cấp vốn sẽ có lợi. Trong trường hợp xây dựng căn hộ cho thuê, nhà chung cư cho thuê hoặc nhà ở người cao tuổi phục vụ, tùy thuộc vào thời gian thuê và lãi suất, tái cấp vốn cũng có thể làm giảm tổng gánh nặng từ vài triệu xuống hàng chục triệu yên.

Xin lưu ý rằng đối với những người đang nghĩ về việc keo bong da trong tương lai, mức lãi suất hiện tại là thời điểm tốt để vay. Xem xét rằng lãi suất tiêu cực chỉ là các biện pháp khẩn cấp, không có khả năng chúng sẽ tồn tại mãi mãi. Do đó, nếu có thể, sẽ là một ý tưởng tốt để vay với lãi suất cố định và xem xét nhiều cách khác nhau để keo bong da. Nếu bạn có thể kiếm được lợi nhuận vững chắc của thu nhập tiền thuê nhà, bạn sẽ có thể trả lại lợi nhuận đó. Hơn nữa, sự khác biệt giữa lãi suất cho vay và lợi suất đầu tư trên thu nhập cho thuê càng lớn, doanh thu càng có lợi. Với lãi suất thấp ngay bây giờ, chúng ta hãy sử dụng tốt đất. keo bong da để sử dụng tích cực lợi nhuận và thành phần tài sản của bạn.