Cột vol.232-2
cải tạo căn hộ và hiệu ứng thuế-2
Ngày xuất bản: 2018/02/28
1. Hiệu ứng thuế của cải tạo
Tóm tắt các hiệu ứng thuế của việc cải tạo là "cải tạo căn hộ và hiệu ứng thuế -1", số tiền được trả cho cả cá nhân và tập đoàn và tiền lãi cho các khoản vay tích lũy theo một cách nào đó trở thành chi phí, v.v.
Bây giờ, chúng ta hãy xem một ví dụ cụ thể cho các cá nhân.
"Ví dụ về xác minh hiệu quả thuế"
trường hợp có một nhà ở cho thuê cho bốn hộ gia đình
- ● Thuê 1 phòng ... 60.000 yên/tháng
- ● Phí cải tạo ... 1,5 triệu yên/1 phòng
- ● Giả sử rằng việc cải tạo cho phép chúng tôi tăng tiền thuê mỗi phòng lên 05.000 yên.
"Vấn đề"
Tính toán thu nhập
- Thu nhập ... 60.000 Yen x 12 tháng x 4 hộ gia đình = 2,88 triệu yên
- Chi phí: 1 triệu yên (khác, lãi suất, thuế tài sản cố định, v.v.)
- Thu nhập bất động sản = 2,88 triệu yên - 1 triệu yên = 1,88 triệu yên
"Ảnh hưởng của cải tạo"
Tính toán thu nhập
- Thu nhập ... 65.000 Yen x 12 tháng x 4 hộ gia đình = 3,12 triệu yên
- Chi phí: 1 triệu yên (khác, lãi suất, thuế tài sản cố định, v.v.) 1,5 triệu yên x 4 phòng = 6 triệu yên (phí cải tạo)
Tổng cộng 7 triệu yên - Thu nhập bất động sản = 3,12 triệu yên - 7 triệu yên = trừ 3,88 triệu yên
* Ngay cả khi thu nhập của bạn tăng 240.000 yên, thu nhập của bạn sẽ âm. Số tiền âm có thể được kết hợp với thu nhập khác trong năm.
Chi phí cải tạo có thể được ghi nhận là chi phí sửa chữa, làm cho thu nhập bất động sản trở thành một tác động tiêu cực đáng kể và có thể được bù đắp so với thu nhập thu nhập và thu nhập tiền lương khác.
Trong những năm khi các thu nhập khác có xu hướng lớn, gánh nặng thuế thu nhập có thể được giảm bằng cách kiếm tổng lãi và lỗ.
2. Hiệu ứng thuế của cải tạo
Việc xử lý cải tạo sẽ hơi khác so với các trường hợp trong trường hợp cải tạo.
Trong một lần cải tạo, số tiền được trả thường có thể được ghi lại dưới dạng chi phí mỗi năm một lần, nhưng trong trường hợp cải tạo, nó không thể được ghi lại mỗi năm một lần.
Điều này là do bản chất của việc cải tạo, và dựa trên ý tưởng rằng các tác động của chi tiêu sẽ được phản ánh trong nhiều năm, do sự cải thiện về tự nhiên, chất lượng và chức năng và thay đổi trong kế hoạch sàn. Do đó, với mục đích thuế, nó được coi là "chi tiêu vốn" thay vì chi phí sửa chữa và phải chịu khấu hao.
Nếu chi tiêu vốn xảy ra, số tiền được trả sẽ được khấu hao dựa trên tuổi thọ hữu ích của tòa nhà nơi việc xây dựng được thực hiện và chi phí khấu hao sẽ được ghi nhận là chi phí cho mỗi năm.
Bây giờ, chúng ta hãy xem một ví dụ cụ thể cho các cá nhân.
"Như là" ... giống như cải tạo trong (1)
Tính toán thu nhập
- Thu nhập ... 60.000 Yen x 12 tháng x 4 hộ gia đình = 2,88 triệu yên
- Chi phí: 1 triệu yên (khác, lãi suất, thuế tài sản cố định, v.v.)
- Thu nhập bất động sản = 2,88 triệu yên - 1,88 triệu yên = 1,88 triệu yên
"Ảnh hưởng của cải tạo"
Tính toán thu nhập
- Thu nhập ... 85.000 Yen (1) x 12 tháng x 4 hộ gia đình = 4,08 triệu yên
- Chi phí: 1 triệu yên (khác, lãi suất, thuế tài sản cố định, v.v.), 238.500 yên (※ 2) x 4 phòng = 954.000 yên (chi phí khấu hao)
Tổng cộng 1.954.000 Yen - Thu nhập bất động sản = 4,08 triệu yên - 1,954 triệu yên = 2,126 triệu yên
*1 Giả sử rằng việc cải tạo cho phép tiền thuê mỗi phòng được tăng thêm 25.000 yên
*2 Chi phí khấu hao trong một năm dựa trên tuổi thọ hữu ích của một căn hộ với tuổi thọ hữu ích là 19 năm
3. Ghi chú về tính toán thuế thừa kế
Trong việc tính thuế thừa kế, số tiền của phần được cải tạo có thể có thể được đánh giá dưới dạng tài sản được kế thừa. Giá trị của một tòa nhà thường là giá trị của thuế tài sản cố định, nhưng trong hầu hết các trường hợp, phần cải tạo này không được coi là giá trị của thuế tài sản cố định.
Xin lưu ý rằng điều này nên được xem xét khi cải tạo trước khi việc thừa kế bắt đầu.
