• 

Ngày xuất bản: 2016/01/29

Case (7): Một cửa hàng đã ký hợp đồng thuê, nhưng cửa hàng người thuê yêu cầu giảm tiền thuê nhà

Trường hợp này là trường hợp mà một tòa nhà sở hữu đang thuê nó để sử dụng làm cửa hàng, nhưng người thuê đã yêu cầu giảm tiền thuê nhà. Trong trường hợp này, các cuộc thảo luận giữa các bên đã không được hoàn thành và hòa giải tại tòa án tóm tắt đã kết thúc trong tình trạng tồi tệ, vì vậy người thuê đã đệ đơn kiện để yêu cầu giảm tiền thuê nhà.

Có thể yêu cầu tăng hoặc giảm tiền thuê nhà

Văn bản chính của Điều 32, Đạo luật 1 của Đạo luật cho thuê và cho rằng nếu tiền thuê hiện tại không đáng kể so với những thay đổi trong hoàn cảnh kinh tế hay giá thuê cho các tòa nhà gần đó, các bên có thể yêu cầu tăng hoặc giảm tiền thuê trong tương lai, bất kể các điều khoản của hợp đồng. Trong các thỏa thuận cho thuê bất động sản, thường kéo dài trong một thời gian dài, các bên ràng buộc với tiền thuê nhà ban đầu, từ trường hợp có một sự thay đổi do các trường hợp tại thời điểm hợp đồng và tiền thuê trở nên không đáng kể, được coi là khắc nghiệt và có hại. Việc tăng hoặc giảm tiền thuê sẽ được quyết định đầu tiên thông qua thảo luận giữa các bên. Nếu các cuộc tham vấn giữa các bên không được áp dụng, theo nguyên tắc chung, yêu cầu hòa giải dân sự sẽ được đệ trình lên tòa án tóm tắt (sơ bộ hòa giải). Nếu hòa giải dân sự thất bại, một vụ kiện sẽ được đệ trình để yêu cầu giảm tiền thuê nhà và tòa án sẽ quyết định tiền thuê tương đương.

[Cách tính tiền thuê tương đương]

Tiền thuê tương đương thường được tính toán bằng thẩm định bởi thẩm định viên bất động sản, nhưng có các phương pháp như phương pháp ước tính, phương pháp trượt, phương pháp so sánh trường hợp cho thuê, phương pháp phân bổ chênh lệch và phương pháp toàn diện. Do lý do giấy, chúng tôi sẽ không giải thích các chi tiết của từng phương thức, nhưng không có định nghĩa rõ ràng về tiền thuê nhà trong các vụ kiện.

[Phản hồi của người cho thuê]

Ngay cả khi người cho thuê không đồng ý với tiền thuê giảm, bên cho thuê có thể yêu cầu tiền thuê nhà mà nó cho là phù hợp cho đến khi một vụ kiện được hoàn tất để biện minh cho việc giảm (văn bản chính của Điều 32, đoạn 3 của Đạo luật cho thuê và cho thuê).
Tuy nhiên, nếu tòa án được hoàn tất và số tiền thuê đã được trả vượt quá số tiền thuê được coi là hợp pháp, khoản vượt quá phải được trả lại với lãi suất từ ​​thời điểm nhận với tỷ lệ 10% mỗi năm (tạm thời trong cùng một đoạn).

[Thỏa thuận đặc biệt là không giảm tiền thuê hợp lệ? 】

Vì vậy, tại sao không thêm một thỏa thuận đặc biệt để ngăn người thuê yêu cầu giảm từ bên thuê trong thỏa thuận cho thuê?
Về vấn đề này, Điều 32, Đoạn 1 của Đạo luật Land và Cho thuê được coi là một điều khoản loại trừ theo các điều khoản đặc biệt giữa các bên, vì vậy các điều khoản đặc biệt như vậy là không hợp lệ (cùng công ty, ngày 29 tháng 6 năm 2004, được xuất bản số 1868, tr. 52).

trường hợp (8): Tôi thuê đất, nhưng do biến động kinh tế và sự phát triển của môi trường xung quanh, tôi muốn yêu cầu tăng tiền thuê

Trái với trường hợp (7), đây là trường hợp người thuê yêu cầu tăng tiền thuê.
Một người thuê nhà không thể đồng ý với yêu cầu tăng nên trả tiền thuê nhà mà anh ta cho là tương đương, nhưng cũng giống như bên cho thuê trong trường hợp (7), nếu tiền thuê tăng được xác nhận tại tòa án, anh ta phải trả tiền thiếu hụt với 10% lãi mỗi năm (điều khoản 32, Ngoài ra, nếu người thuê cố gắng trả tiền thuê nhà trước khi tăng, người thuê có thể gửi tiền thuê nhà cho văn phòng các vấn đề pháp lý nếu người thuê từ chối nhận nó.
Trường hợp này là trường hợp người thuê tiếp tục gửi tiền thuê nhà trước khi tăng tiền thuê nhà cho Cục pháp lý trong 10 năm để đáp ứng yêu cầu tăng tiền thuê.
Trong những trường hợp như vậy, người thuê nhà có thể yêu cầu tiền thuê tăng từ 10 năm trước khi anh ta yêu cầu tăng không?

Yêu cầu tăng tiền thuê

Như được giải thích trong trường hợp (7), người thuê cũng có thể yêu cầu tăng tiền thuê bất kể các điều khoản của hợp đồng nếu hoàn cảnh kinh tế của họ thay đổi hoặc thuê nhà là không đáng kể so với tiền thuê tòa nhà gần đó.
Nếu bạn thực hiện quyền tăng tiền thuê (hoặc giảm yêu cầu), một khi tuyên bố ý định đạt đến bên kia, số tiền sẽ được tăng (giảm) trong tương lai ngay cả khi bên kia không đồng ý (các quyền đó được gọi là "quyền hình thành"). Do đó, điểm khởi đầu cho thời hiệu sẽ không bắt đầu khi tiền thuê nhà được xác định trước tòa, nhưng sẽ tiến hành từ thời gian thanh toán theo quy định.
Ngoài ra, quyền yêu cầu tiền thuê là "bị buộc tội với mục đích cung cấp tiền hoặc các mặt hàng khác theo định nghĩa của năm hoặc thời gian ngắn hơn sẽ biến mất nếu nó không được thực hiện trong năm năm (Điều 169 của Bộ luật Dân sự).".
Do đó, điều quan trọng cần lưu ý là nếu người thuê gọi thời hiệu, sẽ không thể yêu cầu tăng tiền thuê cho thuê trong năm năm sau thời gian thanh toán được chỉ định.

• 
•