Cột Vol.068

keo bong darắc rối về tiền thuê đất và tiền khác

Viết bởi: Luật sư Yoshiyama Shinichi
Ngày xuất bản: 2015/03/12

Là chủ sở hữu tòa nhà, tôi nghĩ rằng việc có thể trả tiền thuê đất và tiền thuê nhà thích hợp mà không gặp trở ngại nào sẽ là mối quan tâm quan trọng nhất khi keo bong da và tòa nhà.
Bây giờ, hãy xem xét trường hợp sau:

trường hợp 1-1

Chủ sở hữu đất đai, A, đã quyết định thuê đất mà anh ta sở hữu để keo bong da. Tuy nhiên, tôi không chắc các điều khoản "quyền, tiền gửi và tiền gửi" như thế nào.

Giải thích

Trước hết, bản chất hợp pháp của "tiền đúng" không nhất thiết phải rõ ràng, nhưng nó thường được trả để đổi lấy việc thiết lập quyền cho thuê và thường được sử dụng theo nghĩa tương tự như "tiền chính". Một "tiền gửi" là một nhân viên tiền được trao cho bên cho thuê bởi bên cho thuê để đảm bảo các nghĩa vụ của người thuê, chẳng hạn như giá thuê chưa trả, khi một thỏa thuận cho thuê bất động sản được ký kết. "Tiền gửi bảo mật" thường có ý nghĩa tương tự như tiền gửi trên, nhưng tùy thuộc vào nội dung hợp đồng, nó có thể được "khấu hao" và không được trả lại, và trong trường hợp này, nó sẽ có ý nghĩa tương tự như tiền gửi quyền.

trường hợp 1-2

MR. B, người thuê nhà, được yêu cầu sử dụng khoản tiền gửi vì anh ta không thể trả tiền thuê đất. Ông A có phải trả lời không?

Giải thích

Có thể yêu cầu người thuê khấu trừ tiền thuê tội phạm từ khoản tiền gửi không? Về vấn đề này, người thuê không thể từ chối trả tiền thuê nhà chỉ vì anh ta đã đưa tiền gửi. Điều này là do tiền gửi chỉ là một tài sản thế chấp cho bên cho thuê nếu người thuê bị tụt lại phía sau tiền thuê nhà.

trường hợp 1-3

Ngoài ra, khi gia hạn thỏa thuận cho thuê, ông có thể tính phí gia hạn từ ông B không?

Giải thích

8404_8789
Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là nếu phí gia hạn cao hơn thời hạn thuê và số tiền thuê nhà, nó có thể vi phạm Điều 10 của Đạo luật Hợp đồng Người tiêu dùng.

trường hợp 2-1

MR. B, người có hiệu quả kinh doanh đã xấu đi do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế kéo dài, đã yêu cầu tôi giảm tiền thuê nhà. Nếu một thỏa thuận cho thuê đất đi kèm với một điều khoản đặc biệt không giảm tiền thuê trong hợp đồng thuê, chủ sở hữu có thể yêu cầu điều khoản đặc biệt này và không tuân thủ việc giảm tiền thuê nhà không? Mặt khác, nếu nền kinh tế đang được cải thiện và có một thỏa thuận đặc biệt tự động thay đổi tiền thuê nhà dựa trên sự biến động trong thuế công cộng và nghĩa vụ công cộng hoặc chỉ số giá, chủ sở hữu có thể yêu cầu thỏa thuận đặc biệt này và tìm kiếm sự gia tăng tiền thuê nhà không?

Giải thích

Ngay cả khi có một thỏa thuận đặc biệt để không giảm tiền thuê nhà, chủ đất không thể ngăn người thuê yêu cầu giảm. Điều 11, Đoạn 1 của Đạo luật cho thuê và cho thuê đất quy định rằng nếu tiền thuê đất trở nên không đáng kể do tăng hoặc giảm giá đất hoặc những thay đổi khác trong hoàn cảnh kinh tế, việc tăng hoặc giảm tiền thuê đất có thể được yêu cầu, và điều khoản này được giải thích là một điều khoản bắt buộc không thể loại trừ theo thỏa thuận của các bên.
Mặt khác, đối với các thỏa thuận đặc biệt sửa đổi tự động, các thỏa thuận liên tục tăng hoặc giảm giá, chẳng hạn như "số tiền sẽ tăng 5% từ giá thuê đất trước khi gia hạn" thuê.

trường hợp 2-2

Nếu có tranh chấp về số tiền thuê đất, có cách nào để tính toán tiền thuê nhà đáng kể không?

Giải thích

Có các phương pháp tính toán như (1) phương pháp năng suất, (2) Phương pháp so sánh trường hợp cho thuê, (3) Phương pháp tỷ lệ chi phí thuế và chi phí công, (4) phương pháp slide và (5) phương pháp phân bổ chênh lệch. Nguyên tắc là sự gia tăng hoặc giảm tiền thuê đất (tiền thuê nhà) được quyết định thông qua thảo luận giữa các bên, nhưng nếu không đạt được tham vấn, vụ kiện sẽ được giải quyết thông qua hệ thống trọng tài của hiệp hội luật sư, việc tăng hoặc giảm hòa giải trong một tòa án tóm tắt và nếu hòa giải không thành công, vụ kiện sẽ được giải quyết (tăng).
Trong thực tiễn của tòa án và thực hành thẩm định, tính toán được thực hiện bằng cách xác định toàn diện số lượng được tính bằng nhiều phương pháp tính toán (1) đến (5) ở trên, tùy thuộc vào trường hợp.