Bạn đã bao giờ tự hỏi nên mua một tài sản mới với tư cách cá nhân hay một công ty?
Công ty chúng tôi (Tập đoàn Kế toán Thuế Kanao) là một văn phòng kế toán thuế chuyên về đầu tư bất động sản và chúng tôi chuẩn bị báo cáo tài chính từ các nhà đầu tư bất động sản mỗi tháng. Khi tạo ra sản phẩm này, chúng tôi luôn có một cuộc họp với khách hàng trước và sau năm tài chính của công ty.
Và trong các cuộc họp đó, chúng tôi luôn thảo luận về loại báo cáo tài chính nào chúng tôi sẽ thực hiện.
Đối với những người muốn tiếp tục xây dựng tài sản hoặc mua thêm, điểm quan trọng là loại báo cáo tài chính nào họ gửi cho ngân hàng. Đối với các ngân hàng, có những phần chỉ có thể được đo lường bằng các con số trong báo cáo tài chính của họ, vì vậy tôi nghĩ rằng điều quan trọng là xem chúng được trình bày như thế nào. Chúng tôi muốn chia sẻ với bạn những gì một báo cáo tài chính tốt cho các nhà đầu tư bất động sản là một báo cáo tài chính thân thiện với ngân hàng.

Điểm kiểm tra (1) Báo cáo tài chính có lợi nhuận

Điểm đầu tiên là viết báo cáo tài chính cho "lợi nhuận" và báo cáo tài chính cho "Defeasant".
Nói một cách đơn giản, một báo cáo tài chính "lợi nhuận" chắc chắn là thuận lợi hơn.
Tuy nhiên, trong trường hợp đầu tư bất động sản, có khả năng các khoản thanh toán thuế mua lại bất động sản và du doan keo bong daa chữa quy mô lớn sẽ dẫn đến tổn thất.
Trong những trường hợp như vậy, thuế mua lại và chi phí du doan keo bong daa chữa là chi phí đột ngột và tạm thời, do đó có thể loại trừ các chi phí đó và cho phép họ xem xét tính toán lãi và lỗ. Nếu các chi phí như vậy được thanh toán, cần phải đính kèm các tài liệu giải thích thực tế rằng chúng là tạm thời, tách biệt với báo cáo tài chính.
Ngoài những lý do trên, có thể có những trường hợp người thân được bồi thường cho các giám đốc điều hành và dẫn đến mất mát.
Trong những trường hợp như vậy, tiền chỉ chảy giữa người thân và không nằm ngoài phạm vi của bên thứ ba, do đó có thể loại trừ khoản thanh toán bồi thường điều hành này khỏi tính toán lãi và lỗ và đã kiểm tra.

điểm kiểm tra (2) dòng tiền

Tôi thường được hỏi, "Tôi hiểu rằng một báo cáo tài chính có lợi nhuận tốt hơn, nhưng tôi nên kiếm lợi nhuận bao nhiêu?" Trên thực tế, thặng dư 100.000 yên và thặng dư 1 triệu yên không thay đổi nhiều. Điều quan trọng hơn là dòng tiền, có thể được tính từ báo cáo thu nhập. Ví dụ: giả sử bạn đã tạo một báo cáo tài chính như thế này:

Báo cáo thu nhập và mất mát

Giả sử số tiền trả nợ chính mà bạn sẽ trả trong năm là 10 triệu yên.
Bây giờ trước thuế, thu nhập ròng trước thuế là 1 triệu yên, vì vậy kết quả tài chính ở trạng thái có lợi nhuận. Tuy nhiên, khi chúng tôi tính toán dòng tiền từ báo cáo thu nhập này,

10741_10790

.
Trong những trường hợp như vậy, dòng tiền có thể được cải thiện bằng cách loại trừ chi phí giải trí, chi phí giao tiếp và giao thông, chi phí linh tinh, v.v. không can thiệp vào chi phí và kiếm được nhiều lợi nhuận hơn.
Trong trường hợp của một công ty, số tiền khấu hao và khấu hao được ghi nhận là tùy chọn trong giới hạn khấu hao, vì vậy ngay cả khi bạn giảm số tiền khấu hao và tăng lợi nhuận của bạn, cuối cùng nó sẽ được thêm vào lợi nhuận khi tính toán dòng tiền, do đó, nó là vô giá trị.

Từ góc độ khác, trong ví dụ trên, nếu số tiền trả nợ hàng năm là 5 triệu yên, thì nó sẽ thêm 3 triệu yên, vì vậy nó sẽ khiến bạn nghĩ rằng dòng tiền không phải là vấn đề.

điểm kiểm tra (3) năm mua nợ

Điều đó có nghĩa là nhận thức được "những năm trả nợ".
Trên thực tế, người ta nói rằng điều quan trọng nhất là nhân viên ngân hàng là "năm trả nợ". Ngay cả khi bạn không hoàn toàn hiểu nó, hãy chắc chắn hiểu cách nhân viên ngân hàng đang xem nó.

Từ quan điểm của người cho vay, điều quan trọng là phải xem liệu số tiền đó sẽ được hoàn trả và số tiền được hoàn trả bao nhiêu năm trong tiền mặt được tạo ra hàng năm và như một chỉ số, chúng tôi xem công ty có thể trả lại các khoản vay thông qua lợi nhuận và dòng tiền.
Nó phụ thuộc vào ngân hàng và định nghĩa, nhưng công thức chung dưới đây là tốt cho công thức chung.

Cứu chuộc có nghĩa vụ = (cho vay - tiền mặt)

Tuy nhiên, xin lưu ý rằng các khoản vay khi thực hiện tính toán này không bao gồm các khoản vay điều hành.
Bởi vì những khoản vay đó thường không yêu cầu thanh toán tại một số điểm.
Vậy, khoản thanh toán nợ cần thiết cho ngành cho thuê bất động sản?

Một doanh nghiệp cho thuê bất động sản liên quan đến việc mua một tài sản gọi là tài sản cho thuê và tạo thu nhập cho thuê từ tài sản đó. Một tính năng của điều này là nó đòi hỏi một khoản tài trợ lớn để mua một tài sản, tài sản cho thuê, điều đó có nghĩa là vay cũng lớn và thời gian để trả nợ dài.
Thuộc tính cho thuê yêu cầu tiền thuê phải được bảo đảm và hoàn trả trong hơn 10 năm, hoặc lâu hơn, 35 năm, do đó, một lượng lớn tài sản cố định được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán so với số tiền bán hàng.
Vậy, thời gian trả nợ nên bao nhiêu năm trong kinh doanh cho thuê bất động sản? Nói chung, tốt nhất là hoàn thành khoảng thời gian trong vòng 20 năm. Nhiều ngân hàng vẫn ổn ngay cả khi đã 25 năm, nhưng trong 20 năm, bạn có thể xóa nhiều ngân hàng. Nếu nó đạt đến 15 năm, đó là một năm tuyệt vời để trả nợ trong kinh doanh bất động sản.
Kinh doanh bình thường đòi hỏi ít hơn 10 năm, nhưng vì đây là một doanh nghiệp cho thuê bất động sản, tiêu chuẩn là khoảng 20 năm.

điểm kiểm tra (4) khác

Ngoài các điểm kiểm tra (1) đến (3), chúng tôi cũng cố gắng xem xét các số từ các quan điểm sau:

• ・Tỷ lệ trả nợ hàng năm ... Số tiền trả nợ hàng năm <(Thu nhập cho thuê - Chi phí không bao gồm chi phí khấu hao) x 30% đến 40%
• ・Dòng tiền trước thuế [Thu nhập cho thuê - Chi phí không bao gồm khấu hao - Số tiền trả nợ chính] Tổng số tiền đầu tư tại thời điểm mua tài sản x 5%
• ・Dòng tiền sau thuế [Thu nhập cho thuê - Chi phí không bao gồm khấu hao - Số tiền trả nợ chính của khoản vay - thuế] Tổng số tiền đầu tư tại thời điểm mua tài sản x 3%

Tôi nghĩ rằng điều quan trọng là phải xem nó mỗi năm từ nhiều góc độ khác nhau như thế này.
Vui lòng tham khảo điều này.