Đất không sản xuất gì nếu bạn chỉ đưa nó vào giấc ngủ. Hơn nữa, chỉ vì bạn đầu tư vào một số loại keo bong da ngay mai không nhất thiết có nghĩa là cách bạn sử dụng nó sẽ có lợi. Ngay cả khi bạn cố gắng keo bong da ngay mai, nếu tài sản của bạn thực sự mất tài sản của họ, thì nó cũng không tốt. Chỉ có thể nói rằng khi bạn đầu tư và sản xuất trái cây, có thể sử dụng chúng hiệu quả.

Quyết định xác định xem đầu tư bất động sản có lợi hay không được thực hiện dựa trên lợi nhuận phát sinh từ bất động sản mục tiêu. Dòng tiền là điều quan trọng nhất khi đầu tư vào bất động sản. Cho dù tài sản tốt đến đâu, nếu không có dòng tiền, nó không thể được coi là một khoản đầu tư có lợi.
Đối với những người đã quen đầu tư bất động sản, họ đặt tầm quan trọng hơn vào dòng tiền hơn là lãi hoặc lỗ trong kế toán. Trong một số trường hợp, bạn có thể xem xét các dự án đầu tư trong đó lợi nhuận và tổn thất kế toán sẽ có màu đỏ và dòng tiền sẽ có màu đen. Như chúng tôi sẽ giải thích các ví dụ cụ thể sau, nếu lãi hoặc lỗ kế toán nằm trong thâm hụt, gánh nặng thuế sẽ giảm, dẫn đến các biện pháp thuế và do đó, số tiền còn lại sẽ tăng lên. Tình huống này có thể được cho là mục tiêu đầu tư mong muốn nhất.
Khi đưa ra quyết định đầu tư, cần phải xem xét dòng tiền với sự nhấn mạnh vào dòng tiền của nó.

dòng tiền

Không chỉ có một phương pháp cụ thể để tính toán dòng tiền, mà công thức sau đây dễ tưởng tượng?

Điều này đơn giản có nghĩa là số tiền đã được rút từ số tiền đã đến là các khoản tiền còn lại, nhưng vì lợi nhuận và lỗ kế toán không được xem xét, hãy xem xét cách tính toán dòng tiền.

Công thức sau đây để tính toán dòng tiền.

Điều này được tính bằng cách thêm chi phí khấu hao, là các chi phí không được rút tiền trong khoản lãi hoặc lỗ kế toán, cho lãi hoặc lỗ, và ngược lại, trả nợ tiêu cực không bao gồm trong việc tính lãi hoặc tính toán kế toán.

Như bạn có thể thấy từ công thức này, khi tính toán dòng tiền, "chi phí khấu hao" và "hoàn trả các khoản vay, v.v." là các yếu tố tính toán quan trọng. "Chi phí khấu hao" càng cao hoặc việc trả nợ càng nhỏ thì dòng tiền càng cao.

(1) Chi phí khấu hao hoạt động như thế nào

Hãy bắt đầu với "chi phí khấu hao". Trong luật thuế, tuổi thọ hữu ích được xác định cho từng loại tài sản và cấu trúc để tính toán chi phí khấu hao. Ví dụ, nếu nó là bê tông cốt thép, sẽ là 47 năm, nếu nó là khung thép nhẹ, nó sẽ là 34 năm và nếu nó là gỗ, nó sẽ là 22 năm. Chi phí mua lại của tòa nhà sau đó được nhân với tỷ lệ khấu hao theo tuổi thọ hữu ích và chi phí mua lại được phân phối đều trong suốt cuộc đời hữu ích, biến chúng thành chi phí. Điều này được gọi là chi phí khấu hao.

Hãy so sánh số lượng khấu hao cụ thể cho một tòa nhà với giá mua lại là 30 triệu yên.

Ngay cả khi tòa nhà có cùng 30 triệu yên, lượng chi phí khấu hao có thể được chuyển đổi thành chi phí tùy thuộc vào thay đổi cấu trúc và chi phí bê tông gia cố 660.000 yên mỗi năm. Nếu nó được tạo thành một cấu trúc bằng gỗ, nó sẽ có giá 1,38 triệu yên.

9313_9408
Các ví dụ cụ thể như sau.

Nói cách khác, tài sản đầu tư cũ có tuổi thọ hữu ích ngắn hơn và kết quả là, số tiền có thể được ghi nhận là chi phí cũng sẽ lớn hơn, cho phép giảm lợi nhuận.

(2) Trả nợ, v.v.

Tiếp theo, chúng ta hãy xem "Trả nợ các khoản vay, v.v.", đó là một trong những yếu tố tính toán dòng tiền. Tài sản có tuổi thọ hữu ích ngắn có thể giảm lợi nhuận và tăng dòng tiền. Điều đó nói rằng, tôi không thể hạnh phúc. Nếu bạn cố gắng dựa vào việc vay ngân hàng để đầu tư bất động sản, bạn sẽ thường có thể quyết định thời gian trả nợ của khoản vay bằng cách sử keo bong da ngay mai cuộc sống hữu ích. Nói cách khác, tuổi thọ hữu ích càng ngắn, thời gian trả nợ ngắn hơn đối với ngân hàng sẽ ngắn hơn, điều đó có nghĩa là số tiền trả nợ hàng năm càng lớn. Trong việc đảm bảo dòng tiền theo cách này, có một mối quan hệ mâu thuẫn giữa thời gian khấu hao và thời gian vay, và điều quan trọng là phải cân bằng chi phí khấu hao và thời gian trả nợ của khoản vay.

Nếu số tiền cho vay hoàn trả vượt quá khấu hao, thì đó là "trong các điều khoản kế toán, nhưng trong dòng tiền là màu đen." Tính toán này không được giữ và nếu số tiền trả nợ dường như cao hơn chi phí khấu hao, thì hầu hết các khoản lợi nhuận đã được thực hiện sẽ được sử keo bong da ngay mai để trả khoản vay, gây khó khăn cho việc để lại tiền.
Người ta nói rằng ngay cả khi bạn dựa vào vay, tỷ lệ trả nợ so với thu nhập cho thuê không nên ít nhất 50%. Điều này là do nếu tỷ lệ trả nợ cao, hầu như không còn dòng tiền nào còn lại. Nếu có thể, nếu bạn bao gồm một khoản thanh toán nhỏ và giảm tỷ lệ trả nợ, bạn sẽ có thể tạo dòng tiền và cũng sẽ tiếp thêm năng lượng cho khoản đầu tư tiếp theo của bạn.

Trường hợp dòng tiền có lợi nhuận nhưng hiệu quả về thuế là gì?

Như tôi đã đề cập lúc đầu, lợi nhuận và tổn thất kế toán nằm trong thâm hụt, nhưng dòng tiền là màu đen. Cơ chế đằng sau là gì? Chúng ta cũng hãy xem xét lợi ích về thuế của những trường hợp như vậy. Ở vị trí như vậy, các biện pháp thuế tuyệt vời có thể được thực hiện, trong khi dòng tiền có lợi nhuận, do đó có thể nói rằng tiền có khả năng tích lũy.

(trường hợp)

Giá mua lại của tài sản	100 triệu yên	(sự cố) Đất: 40 triệu yên Tòa nhà: 60 triệu yên
Cuộc sống có thể sử keo bong da ngay mai	Đã sử keo bong da ngay mai tuổi thọ hữu ích 8 năm (tỷ lệ khấu hao là 0,125)
Vay ngân hàng	40 triệu yên
dòng tiền	Thu nhập	Thu nhập cho thuê: 10 triệu
	Chi phí	Chi phí bảo trì và quản lý, vv 3 triệu yên Trả nợ cho vay: 3,5 triệu yên

Đầu tiên, chúng ta hãy xem dòng tiền.

Trong khi thu nhập tiền thuê của tôi là 10 triệu yên, chi tiêu là 6,5 triệu yên, bao gồm chi phí bảo trì, v.v. và trả nợ, do đó, dòng tiền được tính là 3,5 triệu yên.
Tiếp theo, chúng ta hãy xem lãi và lỗ kế toán.

Thu nhập cho thuê lên tới 10 triệu yên, chi phí bảo trì lên tới 3 triệu yên, v.v., giống như dòng tiền, nhưng lãi và lỗ kế toán bao gồm khấu hao, chi phí không liên quan đến tiền mặt.

• (※) Chi phí khấu hao
  11486_11523
  Chi phí mua lại của tòa nhà là 60 triệu yên sẽ được chuyển đổi thành chi phí thông qua khấu hao trong tám năm, do đó, khấu hao mỗi năm sẽ là 7,5 triệu yên.

thâm hụt 500.000 yên phát sinh từ kế toán này có thể được kết hợp với các thu nhập khác, dẫn đến tiết kiệm thuế. Ví dụ: nếu ban đầu bạn có thu nhập 10 triệu yên, bằng cách sử keo bong da ngay mai thâm hụt 500.000 yên này làm lãi hoặc lỗ, thu nhập chung của bạn sẽ là 9,5 triệu yên, sẽ giảm thuế cho thu nhập của bạn theo số tiền đó. Thuế giảm này cũng được cho là tạo ra dòng tiền. Hơn nữa, dòng tiền được tích lũy thông qua lợi nhuận 3,5 triệu yên mỗi năm.

Các khoản đầu tư làm cho dòng tiền có lợi hơn

Khi xem xét các giả định này, có vẻ như các khoản đầu tư không phụ thuộc nhiều vào việc vay là những điều phù hợp cho các khoản đầu tư bất động sản có lợi dễ tạo ra dòng tiền.
Cụ thể, nếu một người đã sở hữu đầu tư đất vào bất động sản như nhà ở cho thuê hoặc quản lý nhà chung cư, không cần phải vay ít nhất để có được đất, và ngay cả khi họ vay, họ sẽ chỉ cần phải trả chi phí xây dựng. Do đó, có thể giảm tỷ lệ trả nợ, giúp việc biến dòng tiền hơn thành thặng dư có lợi nhuận và nó có khả năng dẫn đến đầu tư có lợi. Những người này được cho là có những ưu đãi lớn hơn họ đã sở hữu đất đai.

Ngoài ra, ngay cả khi một người không sở hữu đất đang xem xét đầu tư bất động sản như mua đất từ ​​đầu, xây dựng tòa nhà và quản lý nhà ở cho thuê hoặc nhà chung cư, nếu họ có thể cung cấp một khoản thanh toán tương tự.

Đúng là tỷ lệ vay thấp hơn giúp tính toán tiền thuê cần thiết để trang trải nó và tạo ra nhiều dòng tiền hơn, nhưng chỉ vì tỷ lệ vay cao hơn không có nghĩa là bạn không thể thực hiện bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào. Trong một số trường hợp, vì nhiều lý do, bạn có thể cố tình đầu tư vào bất động sản làm tăng tỷ lệ vay.
Ví dụ, chúng tôi muốn tăng tỷ lệ các khoản vay và giảm tài sản kế thừa thông qua các biện pháp thừa kế. Trong những trường hợp đó, các khoản đầu tư vay cũng có thể giảm thuế thừa kế và có thể được coi là một khoản đầu tư có lợi đóng vai trò là biện pháp thuế.
Ngoài ra, khi đầu tư với tỷ lệ vay cao hơn, cũng có lợi thế mà bạn có thể đầu tư vào bất động sản trong khi vẫn có tiền trong tay. Nếu bạn có tiền trong tay, bạn có thể sử keo bong da ngay mai nó làm quỹ đầu tư khi có một tài sản bạn thực sự muốn đầu tư và bạn cũng có thể tiết kiệm tiền của riêng mình và mua tài sản tiếp theo. Hơn nữa, các tài sản bất động sản dễ vay được đánh giá cao bởi các tổ chức tài chính, vì vậy lần tới khi bạn bán, tổ chức tài chính có xu hướng được đánh giá cao, và người ta cho rằng người tiếp theo mua chúng cũng dễ dàng mua từ tổ chức tài chính, và cũng có ý tưởng rằng đó là một tài sản dễ bán.

Có những trường hợp ngay cả khi tỷ lệ vay cao, có những trường hợp dòng tiền được tạo ra đáng kể, vì vậy nếu rủi ro, vv được hiểu dựa trên từng mục đích và nó có thể chấp nhận được, một phương pháp đầu tư như vậy có thể là một lựa chọn. Tuy nhiên, không được quên trong mọi trường hợp mà chúng tôi không chỉ đơn giản tập trung vào sản lượng hời hợt, mà luôn phải nhớ xem xét các dự án đầu tư mà không quên nhìn vào dòng tiền.

• 
•