Nợ và vốn chủ sở hữu

Trong chứng khoán hóa bất động keo bong da hom nay, chúng ta cần tạo ra một cơ chế để tạo doanh thu. Để làm điều này, nếu SPC (Công ty mục đích đặc biệt) không có tiền, sẽ không có gì bắt đầu. SPC làm việc với các nhà sắp xếp để mua bất động keo bong da hom nay từ chủ sở hữu bất động keo bong da hom nay (người khởi tạo), phát hành các chứng khoán như ủy thác lợi ích có lợi và bán chúng cho các nhà đầu tư, nhưng khi họ được thành lập lần đầu tiên, không có tiền. Đó là nơi bạn sẽ gây quỹ.
Tài trợ sẽ được huy động chủ yếu bởi những người sắp xếp như ngân hàng và công ty chứng khoán. Phương pháp này giống như của một công ty chung, bao gồm các khoản vay ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và cổ phiếu. Tất nhiên, bạn có nghĩa vụ phải trả một khoản vay ngân hàng. Sau khi đạt được thời hạn mua lại, trái phiếu doanh nghiệp phải được hoàn trả với số tiền gốc của trái phiếu dựa trên lãi suất.

Tiền có được thông qua các khoản vay ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp được nợ và tương đương với nợ (nợ), do đó, nó được gọi là tài trợ nợ. Mặt khác, nếu công ty kiếm được lợi nhuận, cổ tức sẽ được phân phối cho các nhà đầu tư, nhưng không có nghĩa vụ phải trả số tiền quyên góp được. Nó được gọi là tài chính vốn chủ sở hữu vì nó được gây quỹ để tăng vốn khi nó được đưa vào vốn của công ty.

Người có "nghĩa vụ trả nợ" sẽ ưu tiên cho người có "không" để nhận được khoản hoàn trả tiền. Tài chính nợ sẽ ưu tiên trả nợ gốc và lãi, kết hợp gốc và lãi, và tài chính vốn chủ sở hữu sẽ được đưa vào đầu đốt trở lại.

Mezzanine có nghĩa là Mezzanine

gây quỹ cũng đã trở nên đa dạng và phức tạp hơn trong những năm gần đây. Tài chính Mezzanine nằm ở giữa nợ và vốn chủ sở hữu. L Mezzanine có nghĩa là "giữa" bằng tiếng Anh. Đánh dấu "M2" mà bạn thấy tại các cửa hàng bách hóa và cửa hàng bách hóa đề cập đến sàn lửng. M này là thư ban đầu của lửng. Nó rơi vào loại tài chính nợ, đòi hỏi phải trả nợ, nhưng nó được chia thành hai loại với ưu tiên xếp hạng trả nợ.

Ưu tiên là tài trợ nợ cao cấp. Tiếp theo là Finance Junior Nợ, mà chúng tôi gọi là tài chính lửng. Tài chính vốn chủ sở hữu cũng có thể được chia thành hai giai đoạn, nhưng hãy nhớ rằng nó thường là cấu trúc ba lớp: nợ, lửng và vốn chủ sở hữu.

Tài chính Mezzanine (Đầu tư Mezzanine) bao gồm các cổ phiếu ưu đãi, các khoản vay cấp dưới và trái phiếu doanh nghiệp cấp dưới. Cổ phiếu ưu đãi được trả cổ tức và tài keo bong da hom nay còn lại phân phối xảy ra trong trường hợp mặc định khẩn cấp (như phá keo bong da hom nay) ưu tiên các cổ phiếu phổ thông. Các khoản vay cấp dưới và trái phiếu doanh nghiệp cấp dưới có lãi suất và lãi suất cao, nhưng chúng hấp dẫn các nhà đầu tư, nhưng so với các khoản vay khác (khoản phải thu), có rủi ro cao hơn là xếp hạng trả nợ và phân phối cổ tức theo mặc định sẽ bị giảm.

Cấu trúc tài trợ ba tầng

Hiệu ứng tận dụng của đầu tư vốn chủ sở hữu

Đòn bẩy là một đòn bẩy. Đòn bẩy có nghĩa là sử dụng đòn bẩy, nhưng nó là một từ đôi khi được sử dụng trong thế giới tài chính. Trong chứng khoán hóa, việc sử dụng đầu tư nợ (tài chính) để tăng lợi suất cho các khoản đầu tư vốn chủ sở hữu được gọi là "hiệu ứng đòn bẩy của đầu tư vốn cổ phần".

Ví dụ, hãy xem xét trường hợp bất động keo bong da hom nay trị giá 10 tỷ yên. Lợi suất thu được bằng cách chia thu nhập cho thuê bằng cách chia chi phí hoạt động, vv cho giá bất động keo bong da hom nay được gọi là "năng suất ròng". Năng suất ròng này được đặt thành 5%. Chúng tôi sẽ tăng 7 tỷ yên cho vay ngân hàng với lãi suất 3% và 3 tỷ yên sẽ được tăng thông qua phát hành cổ phiếu. Doanh thu hàng năm là 500 triệu yên (10 tỷ yên x 5%), trả nợ là 210 triệu yên (7 tỷ yên x 3%) và quỹ cổ tức là 290 triệu yên (500 triệu yên - 210 triệu yên). Năng suất là 9,6% (290 triệu yên 3 tỷ yên).
Đáp lại, hãy xem xét một trường hợp 10 tỷ yên được bảo hiểm bằng cách phát hành cổ phiếu mà không sử dụng các khoản đầu tư nợ có nghĩa vụ trả nợ. Vì chúng tôi không chi trả được tiền lãi, chúng tôi tính toán các chi phí là 0 và doanh thu hàng năm là 500 triệu yên (10 tỷ yên x 5%), với nguồn cổ tức là 500 triệu yên. Do đó, keo bong da hom nay lượng là 5% (500 triệu yên 10 tỷ yên). Điều này có nghĩa là khoản nợ hoặc lửng càng cao, lợi suất sẽ được cung cấp càng cao cho các nhà đầu tư đầu tư vào vốn chủ sở hữu.
Tuy nhiên, nếu mua sắm nhiều hơn thông qua các khoản đầu tư nợ như các khoản vay ngân hàng, phần đầu tư vốn không bắt buộc phải trả sẽ giảm và trong trường hợp không thể vỡ nợ (như phá keo bong da hom nay), rủi ro đầu tư nợ sẽ tăng lên. Trong trường hợp này, các tổ chức tài chính không thích việc trả nợ hoặc không có khả năng trả nợ sẽ tăng lãi cho vay, điều này sẽ dẫn đến sự gia tăng chi phí tài trợ. Vì lý do này, các nhà quản lý tài keo bong da hom nay như SPC và người sắp xếp được yêu cầu phải có khả năng điều chỉnh chính xác và vận hành số dư giữa nợ và vốn chủ sở hữu.

Có nhiều phương thức tài trợ khác nhau để cung cấp nhiều loại keo bong da hom nay phẩm

Lý do đa dạng hóa tài trợ thông qua chứng khoán hóa bất động keo bong da hom nay là vì họ nhằm rút tiền từ nhiều nhà tài trợ và bán chúng cho nhiều nhà đầu tư hơn. Các quỹ được huy động bởi SPC và người sắp xếp thông qua các phương pháp khác nhau tạo ra các keo bong da hom nay phẩm chứng khoán hóa khác nhau cho mỗi phương pháp nâng cao. Các tổ chức tài chính không muốn chấp nhận rủi ro được ưu tiên trả nợ cho họ và các nhà đầu tư biết rủi ro nhưng muốn lợi nhuận cao được trả lại cao để hình thành keo bong da hom nay phẩm. Sự hấp dẫn của các keo bong da hom nay phẩm chứng khoán hóa có thể được cho là nằm trong các phạm vi keo bong da hom nay phẩm đa dạng này.